OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引(yǐn)发了公募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安(ān)张江光大园REIT开盘继续(xù)延续此前几日的下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回(huí)应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产(chǎn)张(zhāng)润(rùn)大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关(guān)应对(duì)。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动了应急预(yù)案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可(kě)能(néng)事项。由(yóu)于(yú)张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区(qū)国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多位业内人(rén)士(shì)表示，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其(qí)内(nèi)外价值，投资(zī)者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科技的(de)事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低(dī)，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回升(shēng)，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上(shàng)市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超过(guò)24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业园(yuán)区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发(fā)事件(jiàn)，因(yīn)此(cǐ)导致(zhì)二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场(chǎng)价格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到(dào)基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人(rén)士(shì)表示，今年整(zhěng)体REITs市场表(biǎo)现低迷，不(bù)少产品年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐含(hán)收益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适合(hé)稳健(jiàn)类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复(fù)苏的步伐(fá)，产业(yè)园区、物(wù)流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价(jià)值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金执行董事(shì)高如(rú)星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流没有造(zào)成(chéng)大的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这(zhè)么急、这么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终还(hái)是落到租金收入受不(bù)受影响，影响(xiǎng)多大，估计(jì)园区(qū)会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安张江(jiāng)光大园REIT发布公(gōng)告(gào)，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是(shì)其扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协(xié)议的(de)通知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告(gào)中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注哲(zhé)库科(k先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别ē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租(zū)率(lǜ)下降事项，一度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也(yě)趋(qū)于平稳。据了解(jiě)，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营(yíng)团队(duì)表示(shì)了(le)对张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和合同谈判中的储备租户正常转化后，项目(mù)出租率将得到回升(shēng)。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张(zhāng)江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引起(qǐ)了市场各(gè)方的广泛(fàn)关注，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的(de)原始(shǐ)权益人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储(chǔ)备租户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视(shì)，据悉(xī)新(xīn)区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工(gōng)智能(néng)、航(háng)天产业、信(xìn)息技术等产业客户，租(zū)赁(lìn)意向(xiàng)面积超过(guò)了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通(tōng)过签署租赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁(suǒ)定一些重要租户。虽(suī)然收了三个(gè)月(yuè)履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内完成(chéng)去化。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近30％的空(kōng)置(zhì)率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储备租(zū)户，之前的空置(zhì)率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的大租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度(dù)的短(duǎn)期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租率下滑情况没有得到(dào)及时修复后，张江这边也(yě)作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾斜，引入了(le)一(yī)些(xiē)储(chǔ)备租户。

　　另外，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别大园项目在给租(zū)户的(de)分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单价也(yě)贵一(yī)些，张(zhāng)江光大园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物业。租户自(zì)身也(yě)会有诉求，也(yě)会根据(jù)自身需求和预算挑选区(qū)域内的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人(rén)都变成(chéng)了一家，后(hòu)续我(wǒ)们在资(zī)源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发(fā)挥协同(tóng)效应，相信可(kě)以做得更好。”上(shàng)述负责(zé)人(rén)补充说道(dào)。

　　最(zuì)后谈及对于张江REIT的定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江(jiāng)集(jí)团和张江高科目(mù)前在管资产约五百万(wàn)方，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备(bèi)项目，这些都(dōu)将成(chéng)为(wèi)张(zhāng)江REIT实现打造张江园区(qū)产业空间(jiān)资产上市平台目标的坚实后盾和储备资源。“我(wǒ)们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资(zī)本平(píng)台和它未来的(de)发展。”相关负责人表示，“这次(cì)扩募是(shì)我(wǒ)们(men)实现基金扩容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的(de)相比，只(zhǐ)能(néng)算是一(yī)个(gè)非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除万难，尽一(yī)切可(kě)能化(huà)解当前突(tū)发(fā)事件的(de)所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期和市场的信心(xīn)。”

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