5月(yuè)以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表的(de)机构对于(yú)这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已经在悄然(rán)布局。数据(jù)显示，以(yǐ)南方(fāng)和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的(de)总份额均较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央(yāng)企获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示，公募重(zhòng)仓持有房地产板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提(tí)升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发现，公募对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利(lì)发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股(gǔ)万(wàn)科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地(dì)集团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构(gòu)持(chí)仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进(jìn)入大(dà)分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到(dào)二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rè杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介n)知上没有什(shén)么投(tóu)资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也(yě)出现了(le)一些机会，背(bèi)后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供给侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海(hǎi)公募基金经理指出。

　　不过也有(yǒu)公(gōng)募人士持谨慎乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方(fāng)米的年销售面(miàn)积很难再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款(kuǎn)数量增(zēng)加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有(yǒu)400亿平(píng)方米建(jiàn)筑(zhù)面积，考虑存量地产的(de)更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来(lái)去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也(yě)不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已(yǐ)经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产的高杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民(mín)营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已(yǐ)经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个(gè)股成为公募乃至整体机构(gòu)的(de)务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一的上实(shí)发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为房地产开(kāi)发与(yǔ)经营。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不(bù)过(guò)从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首季十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银基(jī)金、私募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理公司等都跻身前十的(de)行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房企，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入利润规模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复(fù)苏至近年来最高(gāo)，另一方面则(zé)是(shì)公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在(zài)这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季(jì)度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿(ā)布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性地产公司外，荣安地产则(zé)是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注(zhù)意(yì)到(dào)两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具(jù)体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业(yè)洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头(tóu)杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介的价(jià)值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大(dà)幅降(jiàng)温(wēn)，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多(duō)数(shù)房企(qǐ)受限(xiàn)于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额(é)）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从(cóng)融资(zī)成本(běn)看，龙头房企的(de)融资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发展的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性机会(huì)依(yī)然存(cún)在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源(yuán)和良好(hǎo)的不动产资(zī)产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是(shì)更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国(guó)企相较于民企(qǐ)来说估值的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定(dìng)且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运(yùn)营(yíng)能力强、可以创造(zào)持(chí)续现金流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的(de)概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部公(gōng)司。”星石(shí)投资首席(xí)研究(jiū)官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许(xǔ)还是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背(bèi)景(jǐng)龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是(shì)否可(kě)以维(wéi)持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去(qù)两三年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后(hòu)，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续性(xìng)地拿(ná)地，且主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力(lì)度较(jiào)大。投资(zī)的驱(qū)动能(néng)够推动房(fáng)企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒表(biǎo)示，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市场(chǎng)从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以(yǐ)及(jí)市场的去库存压(yā)力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出(chū)现市场的短期反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出(chū)，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐(nài)心，这个(gè)时(shí)候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不(bù)是(shì)赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他(tā)基(jī)本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基本面不断地(dì)凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个(gè)股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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