近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要(yào)特征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金等(děng)指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们(men)也提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的时应了解资(zī)产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人对感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源(yuán)为持有(yǒu)期分红收益(yì)，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因(yīn)素的综合影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设(shè)施资(zī)产的(de)经营现金(jīn)流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投(tóu)资(zī)决策的重要参(c感知力是一种什么能力，手机情景感知是什么意思ān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份(fèn)额(é)持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平(píng)也表示，根据《公开募集基(jī)础设(shè)施证券投资基(jī)金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金年度可分配金(jīn)额以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基(jī)础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特点(diǎn)。二级市场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体(tǐ)现了这(zhè)类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多(duō)元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券(quàn)相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有(yǒu)效控(kòng)制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也(yě)是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定(dìng)的(de)分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活(huó)力的(de)改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前(qián)后(hòu)基金份额净(jìng)值变化(huà)的修正，使投资人在(zài)基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资(zī)者长期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益的影响(xiǎng)程度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还(hái)

　　普通(tōng)投资(zī)者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒(xǐng)，与现有公募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间(jiān)的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派(pài)”更为准确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有公(gōng)募基(jī)金(jīn)分(fēn)红差异(yì)很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可能(néng)把“分派(pài)”金额误认为是持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年(nián)限到期后基金价值(zhí)面临极大(dà)不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类(lèi)两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经(jīng)营类产品的收益主要(yào)来自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分配和本(běn)金的归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特许经营权类资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了解公募REITs底层资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底层(céng)资(zī)产属性不(bù)同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项(xiàng)目(mù)，即使分派率相对较低，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责(zé)人(rén)提醒投资者注意(yì)，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金份额单(dān)价随(suí)着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经营项(xiàng)目相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资(zī)属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现金影响利润(rùn)表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者(zhě)对(duì)经营权类的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派(pài)率(lǜ)高低。因为公募(mù)REITs可(kě)分配收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募(mù)基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红(hóng)交易(yì)带来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分(fēn)配金额(é)预测。投(tóu)资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披(pī)露(lù)预(yù)测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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