近两年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分(fēn)红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目在(zài)经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金收益，特许经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目前(qián)已包(bāo)含了利润分配(pèi)和(hé)本(běn)金(jīn)的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析(xī)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投(tóu)资决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基(jī)金份额持有人(rén)实(shí)际获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础(chǔ)设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机(jī)制体现出REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可供分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投资者的(de)角度来看(kàn)，一方面(miàn)是公(gōng)募(mù)REITs丰富了机构投资者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机(jī)构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获(huò)取相对于投(tóu)资债券相对高的收(shōu)益(yì)性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风(fēng)险(xiǎn)的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受多重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券(quàn)回归的过(guò)程；另一(yī)方(fāng)面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减(jiǎn)金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使投资人在基金分红前(qián)后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程75寸电视长宽是多少度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)应了解(jiě)底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jīn)价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平(píng)表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括每年(nián)的现金分红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中(zhōng)，特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变动的(de)，对特许经营权(quán)类资产的(de)公(gōng)募(mù)REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再(zài)能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可(kě)供分配金额(é)的分(fēn)配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资(zī)本金，在(zài)不进行扩募的情况下，基(jī)金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是(shì)正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等追加(jiā)投资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìn75寸电视长宽是多少g)在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属(shǔ)性(xìng)。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的(de)经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生的(de)现金(jīn)流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产生；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响利(lì)润表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的(de)资产可以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底(dǐ)层(céng)资产的(de)经营净现金(jīn)流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合(hé)考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因(yīn)素来选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入(rù)密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短期博弈机(jī)会仍(réng)在，叠加此前市场接连回调，建(jiàn)议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模(mó)较为(wèi)可观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中(zhōng)披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的(de)管理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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