导读

　　黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十(shí)年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气(qì)，有关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图厘清中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住(zhù)宅(zhái)建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居民(mín)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人均(jūn)一间房所(suǒ)能(néng)满足，它与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅市(shì)场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭(tíng)才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意(yì)味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的(de)租赁和(hé)置(zhì)业(yè)需求。全(quán)国(guó)总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国未来地(dì)产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延(yán)续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口(kǒu)净(jìng)迁入城(chéng)市的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数与人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积均较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而(ér)非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间(jiān)，不(bù)同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从2月以来(lái)，各(gè)大(dà)城(chéng)市二手房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算(suàn)出(chū)中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅(zhái)套(tào)数，回答当前的房子是否真的(de)过剩了(le)？据此判断(duàn)未来(lái)房地(dì)产市场会如(rú)何发展。

　　一、如何有regretted用法及例句，regret的用法和例句(yǒu)效观察(chá)中(zhōng)国户均(jūn)拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然(rán)灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负(fù)责(zé)人对外披露：“住(zhù)宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中(zhōng)，农(nóng)村(cūn)房屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户(hù)居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间(jiān)数大于(yú)1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是(shì)以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套设施齐全的住宅才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一类是(shì)商品住宅(zhái)，另一类是保障(zhàng)房、原公有住宅(zhái)、自建房(fáng)等(děng)非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居(jū)民住(zhù)宅(zhái)相关数(shù)据有(yǒu)两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少(shǎo)，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数(shù)分三步走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民(mín)拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住(zhù)宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏一(yī)个准(zhǔn)确统(tǒng)计。我们利用(yòng)既有统计(jì)数据，大致(zhì)测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进一步(bù)推(tuī)算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销售以(yǐ)期(qī)房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期(qī)房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户(hù)均住宅套(tào)数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅(zhái)。其中(zhōng)自建住宅(zhái)占比21％，购买商品住宅占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品(pǐn)住(zhù)宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住(zhù)宅(zhái)增幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否(fǒu)意味着中国(guó)城(chéng)镇化(huà)进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产(chǎn)存量(liàng)供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国(guó)和日本的住宅套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好一套房(fáng)，就会造成(chéng)人(rén)口净流入地的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造成房价或(huò)房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大(dà)城市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡(xiāng)人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工作的流动人口在(zài)老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城购买一套房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞(páng)大(dà)流动人口的租赁与置(zhì)业(yè)需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中(zhōng)国的城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不(bù)少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了(le)很大(dà)的不便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住(zhù)体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅(zhái)为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两年间农民带(dài)房(fáng)进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积不足(zú)19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难，若按这个标(biāo)准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但(dàn)若去除公摊面积后(hòu)，中国的人(rén)均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集(jí)体(tǐ)户(hù)人(rén)口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房，未来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到(dào)中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态(tài)结(jié)构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求(qiú)主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均人(rén)口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分(fēn)化日(rì)益(yì)明显，资源和(hé)生产要素(sù)逐步向经(jīng)济带、都市圈中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着人(rén)口流(liú)入。人(rén)口迁(qiān)移势必涉及到买房租房，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口增量为72万(wàn)，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三(sān)，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其(qí)他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅(zhái)。租房、购(gòu)买经济适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施配套(tào)差、没有或(huò)少(shǎo)有物业(yè)管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜(yí)居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家(jiā)庭希望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中央(yāng)经济(jì)工作会议(yì)明确(què)指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较其他(tā)国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平(píng)有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年(nián)是中国(guó)地(dì)产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突(tū)。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查数据调(diào)查(chá)的是人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比实际值可(kě)能(néng)偏低(dī)，其增速可能超预期。

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