近两年火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分(fēn)红(hóng)机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该(gāi)类产品长期投资价值，通过观测经营(yíng)活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分(fēn)配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产运(yùn)营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选择投资(zī)标的(de)时(shí)应(yīng)了(le)解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出(chū)了高比例(lì)的(de)稳定(dìng)分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的(de)变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募(mù)REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设施资(zī)产(chǎn)的经营现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基金募(mù)集材料和(hé)信息披露(lù)文件，结合行业及(jí)市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对(duì)于长期投资(zī)者更(gèng)具参考价值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监(jiān)李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也(yě)认(rèn)为，从投资(zī)角度来看(k恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因àn)，基(jī)础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这(zhè)类产品(pǐn)的(de)“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于债券的固(gù)定利息回(huí)报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来(lái)看，一(yī)方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机(jī)构投资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资(zī)债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的(de)预期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关(guān)键(jiàn)因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和(h恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因é)债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的(de)价格波动受多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场(chǎng)热(rè)点呈(chéng)现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位基金份额的(de)分红金额(é)进行(xíng)计算(suàn)。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金恒星年和回归年的区别通俗易懂的，恒星年和回归年的区别原因归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与(yǔ)增值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年(nián)等(děng)合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有(yǒu)特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包(bāo)括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的(de)收益主要来自项(xiàng)目每年的现金分红。其中，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红(hóng)包括了利润分配和(hé)本金的(de)归(guī)还，两者的(de)比率也(yě)是变动的(de)，对特许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在(zài)选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因(yīn)底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考(kǎo)虑(lǜ)底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二(èr)级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具(jù)备更(gèng)高的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投资者(zhě)注意，特许经(jīng)营权(quán)项目的(de)分(fēn)派金额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地出(chū)让金(jīn)等(děng)追(zhuī)加(jiā)投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益(yì)率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评(píng)估(gū)项目底层资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动现金流，二是可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现(xiàn)金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利(lì)润表的(de)项目进行(xíng)调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较适(shì)合长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的(de)资产更多(duō)关注(zhù)分派率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营净现(xiàn)金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载明REITs在发行(xíng)首年(nián)及次年的可(kě)供分(fēn)配金额预(yù)测(cè)。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料(liào)中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的(de)管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行判断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述负责(zé)人也称。

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