文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住房和城乡建设(shè)工作(zuò)会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试(shì)点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你(nǐ)的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房者(zhě)的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁(shuí)有钱谁建房(fáng)，没钱没(méi)实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入(rù)高(gāo)质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋(qū)势，也是对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时(shí)代(dài)，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大(dà)关键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税。如(rú)果按照(zhào)经济(jì)规(guī)律办事，中国(guó)一定能实现房(fáng)地产软着陆(lù)和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取(qǔ)消预售(shòu)制、改(gǎi)为现(xiàn)房销售？大家想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制(zhì)是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房等(děng)待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周(zhōu)期，会引发(fā)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预(yù)售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么(me)情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金(jīn)，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样在支(zhī)付完首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预(yù)售制(zhì)度(dù)是需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现在中国住(zhù)房(fáng)进入(rù)存量时代，取消预售制(zhì)度有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和(hé)房(fáng)地产长效机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和诚(chéng)信(xìn)，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实(shí)质的保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是(shì)以客户为中(zhōng)心，房地(dì)产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福一家人(rén)。从这个(gè)角度，取消预(yù)售制、实施(shī)现(xiàn)房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发(fā)展的重大措(cuò)施(shī)。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支持当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在(zài)国(guó)务院发展研究中心参(cān)与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房(fáng)预售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕育而生。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香(xiāng)港还未推行公(gōng)共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租(zū)是中国(guó)香港地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系列问题(tí)，不(bù)少(shǎo)地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引入(rù)房地产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业(yè)直觉和多年(nián)经营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经(jīng)验(yàn)，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘后，除了(le)分层出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书(shū)，上(shàng)有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订(dìng)购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买(mǎi)家的(de)钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购(gòu)房(fáng)的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模(mó)式成为当时中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的(de)问题，使(shǐ)房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金等(děng)能力把项目(mù)完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取(qǔ)时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开(kāi)发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透明(míng)化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续需自(zì)身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花一个男人出轨了还爱自己的老婆吗(huā)”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化进程(chéng)，唯有解决住房基础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分房制度，住房市场(chǎng)发展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制(zhì)度(dù)也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地(dì)逐步引进(jìn)中国香港(gǎng)预售商品房(fáng)制度，先后(hòu)出台多项文(wén)件，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市(shì)场改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停止住(zhù)房无偿实(shí)物(wù)分配，逐步(bù)实行住房分配货币化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社(shè)会(huì)化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房转向市场经济(jì)的商品房(fáng)。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发商(shāng)以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚(gǔn一个男人出轨了还爱自己的老婆吗)动(dòng)开(kāi)发(fā)模(mó)式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de一个男人出轨了还爱自己的老婆吗)发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合(hé)中(zhōng)国(guó)内地的(de)商品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具(jù)体来说，是指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先出售给购房者，由(yóu)购房者支付定(dìng)金或房款的行为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备(bèi)案登记(jì)和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次(cì)性付(fù)清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式(shì)一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国(guó)香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国内地的开发(fā)商而言(yán)，预售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资(zī)金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小区(qū)，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程进入快速(sù)发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数(shù)从(cóng)约3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累(lèi)计销售面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上(shàng)涨(zhǎng)35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的(de)快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年(nián)来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超(chāo)过三分之一。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存(cún)量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银(yín)行(xíng)不(bù)良率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例较高，主要(yào)是因为住房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品(pǐn)不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发商之间的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合(hé)同是(shì)两个独立的合(hé)同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金(jīn)若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企(qǐ)因为市(shì)场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链断(duàn)裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商(shāng)品房(fáng)所得款项应(yīng)当(dāng)用于有关的(de)工程建设(shè)，商品房预售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的(de)预(yù)售资金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则按照项目的建(jiàn)安成本乘以建筑面(miàn)积或者项目工程总额(é)报价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方(fāng)，以工程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方(fāng)将资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程进(jìn)度(dù)所需。通过这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样(yàng)做提供了资(zī)金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或(huò)预付款(kuǎn)保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求(qiú)购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方(fāng)验收合格并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得购房者支(zhī)付的房款。二是开(kāi)发(fā)商为(wèi)购房(fáng)者提(tí)供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期(qī)房定金一(yī)定(dìng)期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房款交(jiāo)付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首付(fù)环节(jié)，定(dìng)金比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支(zhī)付方面(miàn)，除定金或(huò)首付(fù)外，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权保险公司(sī)的信(xìn)托(tuō)账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发(fā)商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据工(gōng)程进度向开发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后定金退还(hái)。如由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国法律全部(bù)退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含(hán)在购(gòu)房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比(bǐ)例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般来(lái)说，支付(fù)节(jié)点(diǎn)可分为公(gōng)证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏分(fēn)多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购(gòu)房者一(yī)定使用期(qī)限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对期房设(shè)计(jì)了两种保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房(fáng)屋出现重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中(zhōng)的(de)房(fáng)产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节(jié)，各环节(jié)内容确认无误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付(fù)，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英(yīng)国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款(kuǎn)项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资(zī)金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开(kāi)发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付(fù)款(kuǎn)比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返还定(dìng)价并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋(wū)供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或指定保(bǎo)证机构(gòu)或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应(yīng)的(de)保证金证明书交付给(gěi)购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险公(gōng)司兑(duì)付，同时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即(jí)可向(xiàng)银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进(jìn)度支付，所有资金进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后(hòu)满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及(jí)订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例(lì)方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款的方式，《发展商条(tiáo)例》对期房(fáng)付款流程(chéng)做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节(jié)点(diǎn)一般为(wèi)合(hé)同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供在此过(guò)程中随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的(de)订金与付款会(huì)存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门(mén)的(de)项目(mù)资(zī)金(jīn)账户，账户资(zī)金提(tí)取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的(de)房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政(zhèng)策出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼保(bǎo)复工(gōng)保民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复(fù)杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性(xìng)稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工程进度付(fù)款机制或交房(fáng)后(hòu)按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购(gòu)房(fáng)者的(de)权益。资(zī)金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金(jīn)监管(guǎn)机(jī)构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商(shāng)品房保修期(qī)制度。保修期内(nèi)，开发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预售(shòu)制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币(bì)。

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