5月以来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南(nán)方(fāng)和华(huá)夏的两只老(lǎo)牌(pái)ETF基金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的(de)总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识(shí)

　　从公募基金对房地产的(de)配(pèi)置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行(xíng)业(yè)标(biāo)的(de)市(shì)值(zhí)约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票(piào)资产中的占比却断(duàn)a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回(huí)升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值占(zhàn)板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中于龙(lóng)头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产板块排名(míng)最高的是保(bǎo)利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第(dì)二(èr)的(de)是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万(wàn)科A排(pái)在第96位(wèi)。对比去(qù)年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科(kē)最为明(míng)显；其次是金地集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产是复苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首季并非(fēi)行业(yè)销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四(sì)线城市。而映(yìng)射到二(èr)级(jí)市场投资(zī)上，配置房地(dì)产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖(gài)特纳曲线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的(de)。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝(lǚ)等(děng)类似的行业也出(chū)现了(le)一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨(jǐn)慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更(gèng)新，也(yě)有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出(chū)：“时至(zhì)今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住(zhù)房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的(de)杠杆率和房(fáng)价收入(rù)也不(bù)支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去(qù)，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回(huí)落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行(xíng)业进入到供给(gěi)侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市(shì)占率的(de)提升。当行业(yè)需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿(ā)尔法。”

　　或(huò)许也是基(jī)于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变，精耕(gēng)细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统计的124只房地(dì)产(chǎn)类标(biāo)的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日收出涨停。从该(gāi)股(gǔ)的(de)基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服(fú)务为房地(dì)产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利(lì)润2.86亿元(yuán)，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日(rì)时的首(shǒu)季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公(gōng)募的上银基(jī)金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结(jié)算持(chí)续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度(dù)十大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季(jì)度他有的两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性(xìng)地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深(shēn)圳的(de)地产公(gōng)司，一季(jì)报交出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司(sī)实(shí)现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位，此外联袂(mèi)出(chū)现的机(jī)构还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊(kān)》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测(cè)算对应(yīng)潜在(zài)毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于(yú)信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行业的结构(gòu)a的负一次方是多少矩阵，a的负一次方是多少线性代数性机会依(yī)然(rán)存在，少部(bù)分公司尤(yóu)其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存(cún)的(de)优势。央(yāng)企地产(chǎn)公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相较于民营地(dì)产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企(qǐ)业的资产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑，所(suǒ)以(yǐ)在(zài)这一(yī)轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中特(tè)估的角度(dù)从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以此带(dài)来估值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估值(zhí)相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创造(zào)持(chí)续现金(jīn)流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普涨的(de)概(gài)率比(bǐ)较低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要(yào)关注将受(shòu)益于(yú)行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发展、招商蛇口等(děng)国资背景龙头(tóu)前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个(gè)方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融(róng)资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩的回正，甚至是(shì)较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产(chǎn)业(yè)内(nèi)人(rén)士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析(xī)表示(shì)，业绩(jì)出现明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿地，且主要集(jí)中在核心(xīn)城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季(jì)度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较(jiào)好(hǎo)之外，包括(kuò)北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下滑的情况。而(ér)现在(zài)五月的市场表现也不太(tài)乐观。按照现(xiàn)在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存(cún)压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀(tán)投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的、做得比同(tóng)行好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出(chū)来。所(suǒ)以只能(néng)耐心地去等待它的(de)基本面不(bù)断地凸显(xiǎn)出来，这需(xū)要(yào)时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个(gè)股(gǔ)仅为举例(lì)分(fēn)析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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