饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市(shì)场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了(le)关于规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上(shàng)述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强(qiáng)从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城市发展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成交比例(lì)超(chāo)过80％，大(dà)量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商(shāng)过渡(dù)到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房政策研究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来(lái)说属(shǔ)于金额不低的(de)大宗交易，由于二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担保费(fèi)等，对居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担，而且这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手房市场交易过程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服(fú)务在内的相(xiāng)关市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体(tǐ)进(jìn)行规(guī)范和秩(zhì)序整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作的意(yì)义更大，也更(gèng)急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房(fáng)地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部门历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么主要监管的重点，将是对房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)收费及(jí)中介交易进行规范。

　　在(zài)热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介费。以北京某房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务机构2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格(gé)越高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下发(fā)的《关(guān)于房(fáng)地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规(guī)定：房(fáng)屋买卖代(dài)理收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准，即(jí)根据这样的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪(jì)服务，经交易(yì)各(gè)方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等57个政府定价，房地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的(de)中介(jiè)费率(lǜ)，中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)仅需在(zài)服务过(guò)程(chéng)中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构(gòu)在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补(bǔ)充道。

　　对于明(míng)码标价问(wèn)题，两部门在此次意(yì)见中提(tí)及，房(fáng)地产经纪机(jī)构应当在(zài)经营门店、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提(tí)供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务(wù)，应(yīng)当分(fēn)别明确服务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费(fèi)金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明(míng)显高(gāo)于市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管部门会同有关部门(mén)依(yī)法查处不按规(guī)定明码(mǎ)标价(jià)、操纵经纪服(fú)务收费(fèi)等违反价格(gé)和(hé)反垄断法律法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部(bù)门要依(yī)法依规纳入(rù)国家企业信用信(xìn)息(xī)公示(shì)系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业(yè)，打击(jī)收费(fèi)过(guò)高的(de)经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在(zài)合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前(qián)两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地(d历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么ì)执行情况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前市场看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房(fáng)很多房(fáng)源在(zài)产权(quán)方(fāng)面(miàn)有(yǒu)瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费等都(dōu)可能对交易产生(shēng)影响(xiǎng)，这对房地产(chǎn)经(jīng)纪服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究(jiū)总(zǒng)监(jiān)陆骑麟指出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该由上下家各(gè)支付一半的(de)中介费，但在(zài)一(yī)些(xiē)热点城市的(de)二手(shǒu)房(fáng)交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形(xíng)，因部(bù)分购房者(zhě)处于弱势地位(wèi)，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购(gòu)房者来承担(dān)。即使一(yī)些房东愿意承担(dān)中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上(shàng)家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给(gěi)下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边(biān)收(shōu)费的行为。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经纪服务收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际上相当于变(biàn)相推高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑(qí)麟称。

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