OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风(fēng)波(bō)，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续(xù)延(yán)续此前(qián)几(jǐ)日的(de)下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所拉(lā)升(shēng)，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到(dào)哲(zhé)库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时(shí)，在公(gōng)告中，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始(shǐ)权益(yì)人(rén)将继续密切关注哲库(kù)科技后续(xù)情况，积极做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也表示，近期已同步启动(dòng)了应急预案(àn)，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不动产公募REITs项(xiàng)目(mù)短(duǎn)期出(chū)租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值，投资者应理性看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级(jí)市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技的事件继(jì)续扰动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元(yuán)，全天(tiān)跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看(kàn)，目前(qián)上市的(de)8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口(kǒu)产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其(qí)余7只(zhǐ)均有不同(tóng)程度下(xià)跌，8只产业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露(lù)张江光(guāng)大(dà)园项目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的(de)原因(yīn)，最近几个交易日场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流(liú)出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短(duǎn)期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会从根(gēn)本(běn)上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险(xiǎn)也(yě)得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到基(jī)本面、情(qíng)绪面(miàn)等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是不是已(yǐ)经完全触底(dǐ)。

　　此外，还有一位业(yè)内(nèi)人士(shì)表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较(jiào)大(dà)，其实有些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定的投资(zī)价值，很适合(hé)稳健类投资者(zhě)。此外，伴随着经济(jì)复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投资价值。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目前未收(shōu)到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出(chū)租率下降事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市(shì)场信心得到了一定提振，二(èr)级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在(zài)5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下的扩募说(shuō)明会上(shàng)，运营团队表示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中(zhōng)的储备租(zū)户正(zhèng)常(cháng)转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不(bù)到三(sān)周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募之(zhī)路又迎来(lái)了新的考验。

　　因(yīn)张江REIT的上(shàng)述公告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦(tǎn)言，事(shì)发突(tū)然(rán)确实始料未及(jí)，在获悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消息的第(dì)一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工(gōng)作，并同步(bù)启动了应(yīng)急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前(qián)退租的可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委也(yě)高度关(guān)注。

　　当谈及(jí)储备(bèi)租户情况，相(xiāng)关负责(zé)人介绍说(shuō)，目前储备租户还是(shì)比较(jiào)丰富的，覆盖了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了(le)2万方(fāng)。从(cóng)意向储备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签(qiān)署租(zū)赁意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了(le)三(sān)个月履约保证金给了我们(men)一些空间，但本着对首批扩募(mù)、对市场(chǎng)负责的态度，我(wǒ)们肯定要全(quán)力与时间赛跑，把这些面积在(zà原生家庭是指离异吗，为什么说原生家庭可怕i)短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的(de)同区域的(de)张江光大园项目一季(jì)度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备(bèi)租户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解释(shì)，张江光(guāng)大园一直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史(shǐ)运营表现稳(wěn)定，租户的调租和(hé)换(huàn)租(zū)都属于正(zhèng)常(cháng)情(qíng)况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在(zài)市(shì)场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江(jiāng)这边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和倾斜，引入了一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大(dà)厦和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标(biāo)准、租金(jīn)水(shuǐ)平等方(fāng)面也(yě)有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些，单(dān)价也贵一(yī)些，张江光(guāng)大(dà)园(yuán)单层以(yǐ)一千平(píng)的面(miàn)积(jī)为主，还有一(yī)些独栋形(xíng)态的物业。租(zū)户自身也(yě)会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了(le)一家，后续(xù)我们在(zài)资(zī)源共享和联合营销方(fāng)面能更加充分发挥协同(tóng)效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最(zuì)后谈(tán)及对于(yú)张江(jiāng)REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还(hái)有一些其他在开发的储(chǔ)备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相关负责(zé)人表(biǎo)示，“这次扩募(mù)是(shì)我们(men)实现(xiàn)基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是至关重要的一(yī)步，眼下(xià)我(wǒ)们可能面临了一些突发(fā)情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建设发展(zhǎn)过程(chéng)中所经历(lì)的(de)相比，只能算是一个非常小的(de)插曲。我(wǒ)们有信心排除(chú)万难，尽一切(qiè)可能化(huà)解当(dāng)前突(tū)发事件的所(suǒ)有(yǒu)负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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