导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中(zhōng)国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地(dì)产趋势。

　　有媒体渲染中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)极(jí)度过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住建部披(pī)露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普查调查数据显示城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子(zi)是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办(bàn)公(gōng)楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因素密切(qiè)相关。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达(dá)国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于(yú)1同样不意(yì)味着(zhe)中国住宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商品(pǐn)住宅套数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中(zhōng)商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事(shì)实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地产市场的住宅套(tào)户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因(yīn)为户均一套房无法(fǎ)满足流动人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是(shì)流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外的(de)住宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占(zhàn)比(bǐ)不(bù)断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带来新户购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市(shì)的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住(zhù)宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达(dá)国家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子(zi)”的改善性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价快速上涨(zhǎng)基石(shí)。那(nà)么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区(qū)域板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官方披(pī)露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过剩(shèng)，还是(shì)供需平(píng)衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅(zhái)套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量(liàng)过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数(shù)据公布了中国(guó)城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着人(rén)人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不(bù)仅与房间数(shù)量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等(děng)因素(sù)密(mì)切相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住(zhù)宅的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类(lèi)是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建(jiàn)房(fáng)等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处(chù)可(kě)以直接公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民(mín)住宅来源(yuán)（人口普查数(shù)据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们(men)就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数(shù)，我们就(jiù)能够得到(dào)城镇(zhèn)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少(shǎo)，目(mù)前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算(suàn)得(dé)到中国(guó)存量(liàng)房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销售中(zhōng)期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售(shòu)额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后(hòu)装修(xiū)的(de)时(shí)间，取最大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建(jiàname是什么意思 name是姓还是名n)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住(zhù)宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁(lìn)其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平(píng)均每户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房(fáng)会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三(sān)点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到了户均(jūn)一(yī)套房的(de)程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进(jìn)展终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足因人口(kǒu)流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国(guó)分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成(chéng)人口(kǒu)净流入地的住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一(yī)套房。所(suǒ)以说户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民住(zhù)宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户数(shù)拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没(méi)有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的(de)老旧小(xiǎo)区很(hěn)难满足(zú)现(xiàn)代生活需(xū)求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室(shì)，户型(xíng)偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于(yú)均值，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的(de)住(zhù)宅面(miàn)积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积低于15平方(fāng)米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅存(cún)在困难，若按这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平(píng)，即人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对(duì)比发(fā)达国家(jiā)人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人(rén)口，所需要的住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地(dì)产还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户户有房。即(jí)便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之(zhī)下(xià)，中国未来城镇住宅需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城(chéng)镇(zhèn)户均人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继(jì)续(xù)延续，导致户(hù)数会(huì)因户均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新增住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和(hé)生(shēng)产(chǎn)要(yào)素逐(zhú)步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市流(liú)入(rù)，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人(rén)口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多。自建房家庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭(tíng)购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进一步(bù)上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套(tào)差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资(zī)金，倾向(xiàng)于(yú)中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作会(huì)议明确(què)指出(chū)支持(chí)住宅改(gǎi)善(shàn)等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与经济水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过去二十年是(shì)中国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅(zhái)质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产大(dà)分化时name是什么意思 name是姓还是名(shí)代已至，这(zhè)种分化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅，因此可能存(cún)在统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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