导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时(shí)代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地(dì)产市场(chǎng)黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存(cún)量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次(cì)人(rén)口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼(lóu)、学校(xiào)等，因此6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是(shì)人均(jūn)一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差(chà)距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其(qí)中(zhōng)每户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中国(guó)家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套唐山大地震和汶川大地震哪个严重房，其中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中国每户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡，是因为户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是(shì)流(liú)动人口，流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从而(ér)产生了额外(wài)的住宅需(xū)求。

　　即便(biàn)户(hù)均一(yī)套房，中国未来(lái)地产仍有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需求增长。

　唐山大地震和汶川大地震哪个严重　第二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域(yù)经济资源分配(pèi)的再集(jí)中吸(xī)引着人口流(liú)入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在(zài)2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉(shè)及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必(bì)行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与(yǔ)人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着(zhe)不(bù)小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄(huáng)金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多体现在(zài)住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不(bù)同区域板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可(kě)惜由于住(zhù)宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我(wǒ)们无(wú)法直接知晓(xiǎo)具(jù)体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套(tào)数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真的过剩了？据此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害综合(hé)风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据以及80多(duō)万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不到(dào)3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人口普(pǔ)查数据公布了(le)中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着(zhe)人人都有房(fáng)间居住(zhù)。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民住宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数(shù)量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人(rén)口(kǒu)普查(chá)数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数相(xiāng)加，我们就(jiù)能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民(mín)住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们(men)利用既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存量房地产套数，并进(jìn)一步推算中国城镇家庭户(hù)均拥有的(de)住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期(qī)房(fáng)为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累(lèi)计销售套数里(lǐ)的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销(xiāo)售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购(gòu)买二(èr)手房都是(shì)商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过(guò)去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中国(guó)平(píng)均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房顺(shùn)利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已经(jīng)达到了户(hù)均(jūn)一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着(zhe)中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均高(gāo)于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人(rén)口会选择在大城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡(xiāng)人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)，在上(shàng)海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际上(shàng)会(huì)占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房(fáng)。所以说(shuō)户均一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大(dà)流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存在着建筑结构松散、设施陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化(huà)、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧(jiù)，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较(jiào)差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的(de)家(jiā)庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类上(shàng)世(shì)纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁(唐山大地震和汶川大地震哪个严重qiān)重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为一居室和(hé)二居室，户型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型更(gèng)小，当然这与城市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三(sān)）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来(lái)地产的需求驱动力

　　根据(jù)七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅(zhái)存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住(zhù)宅建筑面积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足(zú)19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积低于15平(píng)方(fāng)米的家庭界定为住宅存在困难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为(wèi)40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套(tào)房，未来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户(hù)户(hù)有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国(guó)人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了(le)中国未来地产(chǎn)仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要来自(zì)于四(sì)个方面。

　　第(dì)一，户均人(rén)口缩小，家庭户数(shù)增(zēng)多，新户购房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数(shù)会因(yīn)户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导致经济发展带(dài)来(lái)的新(xīn)增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉(shè)及到买房租房(fáng)，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增(zēng)量为(wèi)72万(wàn)，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自建(jiàn)房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年(nián)以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅(zhái)和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净(jìng)需求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二(èr)手房(fáng)。在新增(zēng)住宅需求中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了(le)商品住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城(chéng)中村(cūn)和旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的住宅建筑面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧(jiù)的城(chéng)中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少(shǎo)有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求(qiú)美(měi)好、宜(yí)居生活的环(huán)境，背后(hòu)的改善性需求有待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅(zhái)改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着(zhe)经济发展水(shuǐ)平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在(zài)不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，这种分化不单局(jú)限于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此(cǐ)可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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