OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响(xiǎng)仍未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几日的下跌(diē)走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购(gòu)入基础设施(shī)资产张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的通知。同时(shí)，在公告中(zhōng)，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此外(wài)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入(rù)项目的原始权益人相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期已同步(bù)启动(dòng)了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极(jí)应(yīng37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm)对哲(zhé)库(kù)提前退租(zū)的(de)可(kě)能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东新区国资委也高度(dù)关注。

　　多位业内(nèi)人士(shì)表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租率下(xià)跌(diē)并不(bù)会(huì)从根本上影响其(qí)内外价(jià)值，投(tóu)资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT

　　二级市场价格(gé)继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技(jì)的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此后二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天(tiān)跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息(xī)影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT最近(jìn)几个(gè)交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以(yǐ)来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同(tóng)程度下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经37码鞋内长是多少厘米，37码鞋子内长是多少cm披(pī)露张(zhāng)江光(guāng)大园项目出租率有所下(xià)降，如今(jīn)拟扩(kuò)募(mù)的(de)项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士看来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因(yīn)，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目(mù)前随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格涨(zhǎng)跌会(huì)受到基本面、情(qíng)绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完全触(chù)底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷，不少产品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其实(shí)有些(xiē)隐含收益率高的产品(pǐn)具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一(yī)定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营现金流没有(yǒu)造成(chéng)大的影响，“事件(jiàn)性利空下调(diào)至得这么急、这么深(shēn)，加上前期(qī)本身园区类资产(chǎn)就回调(diào)不(bù)少(shǎo)了，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区(qū)会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库(kù)科(kē)技。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购(gòu)入(rù)基础设施资产张润(rùn)大厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停止执行已签租(zū)赁协议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将(jiāng)继续密(mì)切关(guān)注哲库(kù)科技后(hòu)续(xù)情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目出租(zū)率(lǜ)下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开(kāi)的业绩(jì)说明会中管理人就相关事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩(kuò)募(mù)说明(míng)会上，运营团(tuán)队表示了对张江光(guāng)大园项目(mù)的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判(pàn)中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后(hòu)，项(xiàng)目出租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不(bù)到三(sān)周的时间，张江REIT的扩(kuò)募之路(lù)又(yòu)迎(yíng)来了新(xīn)的(de)考(kǎo)验。

　　因张江(jiāng)REIT的(de)上述公告引起了(le)市场(chǎng)各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的(de)原始(shǐ)权益人相关负(fù)责人坦言(yán)，事(shì)发突(tū)然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息(xī)的(de)第一时(shí)间(jiān)即奔赴现场进行了(le)沟通和核(hé)实(shí)工作，并同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退(tuì)租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重视，据悉新(xīn)区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖(gài)了芯(xīn)片(piàn)测(cè)试、人(rén)工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方(fāng)。从意向(xiàng)储备转化为(wèi)实(shí)际租户需要一些(xiē)时间。

　　“我们正在着(zhe)手通过签(qiān)署(shǔ)租(zū)赁意向书来尽快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月履(lǚ)约保证金给了我们一些空间，但本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度，我们肯定要(yào)全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域(yù)的张江光大园(yuán)项目一季度末也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储(chǔ)备租户，之前的空置(zhì)率(lǜ)为何未能得到解决。

　　对此相关负(fù)责人解释(shì)，张江光(guāng)大园一(yī)直以来(lái)都坚持(chí)以市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户(hù)的调租和换租都(dōu)属于(yú)正常(cháng)情况，而这次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租(zū)正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃度的短期低点(diǎn)，目前市(shì)场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江这边(biān)也作了一定(dìng)的(de)资(zī)源(yuán)调配和倾斜，引入了一(yī)些储(chǔ)备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租金水平等(děng)方面也(yě)有一些差异化(huà)，张润大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋(dòng)形(xíng)态的(de)物业。租户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根据自身需(xū)求和预算(suàn)挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们(men)在资源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加(jiā)充分发挥协同效应，相信可以做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最(zuì)后谈及(jí)对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关负(fù)责人表示(shì)，张江集团和(hé)张江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他(tā)在开发(fā)的储(chǔ)备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园(yuán)区(qū)产业空间资产上市(shì)平(píng)台目标的坚实(shí)后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我(wǒ)们非常重视张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台和(hé)它未来的发展。”相(xiāng)关(guān)负责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容的第一步，也是至(zhì)关重要(yào)的一步，眼下(xià)我们(men)可能面临了一些突发(fā)情况(kuàng)需(xū)要解决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这三十年建设发展(zhǎn)过程中所经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的(de)插曲。我们有(yǒu)信心排除万难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件的所有(yǒu)负(fù)面影响(xiǎng)，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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