OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园REIT开盘(pán)继续延续此前几(jǐ)日的下跌(diē)走势，午后跌幅(fú)一度扩大(dà)，尾(wěi)盘有所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基础设施资产张润大厦的重(zhòng)要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议(yì)的通知。同(tóng)时，在公(gōng)告中，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT进(jìn)一(yī)步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续密切关(guān)注(zhù)哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原(yuán)始权益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同(tóng)步启动了(le)应急预案(àn)，排摸(mō)储备租(zū)户，积极应对哲库(kù)提(tí)前退租(zū)的(de)可能(néng)事项。由(yóu)于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩募项目，公司领导高度重视，浦东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张江光(guāng)大园REIT近期市(shì)场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项(xiàng)目短期出(chū)租(zū)率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应理(lǐ)性(xìng)看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波(bō)动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的(de)价(jià)格(gé)小幅低开，此(cǐ)后二级(jí)市场价(jià)格开始震荡(dàng)走(zǒu)低，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江(jiāng)光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随(suí)后价(jià)格(gé)有(yǒu)所回(huí)升，最(zuì)终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT最(zuì)近几(jǐ)个交易日二级市场价(jià)格(gé)表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅(fú)达(dá)到9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过，自(zì)2021年6月21对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位(wèi)居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时招商蛇口产(chǎn)业园REIT微(wēi)幅(fú)上(shàng)涨，其余7只均有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率有所下降，如今拟扩募的项目又(yòu)遭遇突(tū)发(fā)事件，因(yīn)此导致二级市场价格(gé)出现波动(dòng)。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不过，在上(shàng)述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风险规(guī)避的原因，最近几个交易(yì)日场内(nèi)资金有所流出(chū)，但是，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也同(tóng)时表(biǎo)示(shì)，目前随(suí)着二级市(shì)场价格下跌，风险也得到一定(dìng)释(shì)放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好(hǎo)判(pàn)断价(jià)格是不是(shì)已经完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少产(chǎn)品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些(xiē)隐含收益率高的产品具备一定(dìng)的投资价(jià)值，很适合稳(wěn)健类投资者(zhě)。此外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐(fá)，产业园区、物流(liú)类等REITs产品(pǐn)具备一定(dìng)的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招商，平稳(wěn)过度对经营现金(jīn)流没有造成大的影响(xiǎng)，“事件性(xìng)利空下(xià)调(diào)至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不少(shǎo)了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受(shòu)不受影响，影响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回(huí)应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下芯片子公司哲库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁(lìn)协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进(jìn)一(yī)步(bù)表(biǎo)示，原(yuán)始权益人将继续密(mì)切(qiè)关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披露的张(zhāng)江光大园项目出租率下降(jiàng)事项(xiàng)，一度二(èr)级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩说明会(huì)中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释(shì)说明，市场信(xìn)心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运营团队(duì)表示了(le)对张(zhāng)江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合同谈判中的储备租(zū)户正(zhèng)常转化后，项目出租(zū)率将得到回升。没想到仅(jǐn)过了不(bù)到(dào)三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告(gào)引起了市场各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项(xiàng)目的原始(shǐ)权益人相关(guān)负责人坦言，事发突(tū)然确实始(shǐ)料未及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科技消息的第一时(shí)间(jiān)即(jí)奔赴现场(chǎng)进(jìn)行了沟通和核实工作，并同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介绍(shào)说，目前储(chǔ)备(bèi)租户还是比较丰富(fù)的(de)，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客(kè)户，租(zū)赁意向面积超过了(le)2万方。从意(yì)向(xiàng)储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过(guò)签署租赁(lìn)意向书(shū)来尽(jǐn)快锁(suǒ)定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些(xiē)空间，但本着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募、对市场负责(zé)的(de)态度，我们肯定要全力(lì)与时间赛跑，把这些面积在短期内(nèi)完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么多储备租(zū)户(hù)，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人(rén)解(jiě)释，张江光大园一直以对付睡完就跑的男人，报复睡完就跑的男人来(lái)都(dōu)坚持(chí)以市(shì)场化运营(yíng)为导向，历史(shǐ)运营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都属于(yú)正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而这(zhè)次项目(mù)的大租户退租(zū)正好发生在市场活跃度的短期(qī)低点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到出租率下(xià)滑情(qíng)况(kuàng)没有得(dé)到及时修(xiū)复后，张江这(zhè)边(biān)也作了一定的资(zī)源调配和倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备租(zū)户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润大厦和张江光大园(yuán)项目在给(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千(qiān)多平的大平层，楼(lóu)的成新度高(gāo)一些(xiē)，单价(jià)也贵(guì)一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平的面积为(wèi)主(zhǔ)，还有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身也会有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑(tiāo)选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了一家，后续(xù)我们(men)在资源共享和联合营销方面能(néng)更加(jiā)充分发(fā)挥协同效应，相信(xìn)可以(yǐ)做得(dé)更好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相关负责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和(hé)张江高(gāo)科目(mù)前在(zài)管资产约五百万方，还(hái)有一些其他在(zài)开(kāi)发的(de)储备项目(mù)，这些都(dōu)将成为(wèi)张江REIT实(shí)现打(dǎ)造张江园区产业空间资产(chǎn)上市(shì)平台目标的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张江REIT这(zhè)个资本(běn)平台和它(tā)未来的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金(jīn)扩容的第(dì)一(yī)步，也(yě)是至关重要(yào)的一步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和(hé)我们在张江(jiāng)科(kē)学城(chéng)这三(sān)十年建设发(fā)展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能算是一个非常小的插曲(qū)。我(wǒ)们(men)有信(xìn)心排除万难，尽一切(qiè)可(kě)能(néng)化解(jiě)当(dāng)前突发事件的所有负面影响，维持预期和市(shì)场的信心。”

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