近两(liǎng)年火爆的创(chuàng)新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额(é)的(de)REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强(qiáng)制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再产生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标(biāo)的时应了解资(zī)产类(lèi)型(xíng)和(hé)分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益(yì)，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相比(bǐ)，基金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合(hé)行业(yè)及市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持(chí)有人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平也表(biǎo)示(shì)，根据(jù)《公(gōng)开募集基础(chǔ)设施证(泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏zhèng)券投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要求，基础(chǔ)设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年(nián)度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资(zī)者(zhě)，强制分(fēn)红(hóng)机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性(xìng)”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分(fēn)红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由可供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为(wèi)安”外，市(shì)场对于(yú)未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日(rì)，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日(rì)，有(yǒu)20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配(pèi)金额完成(chéng)率不(bù)达(dá)预期，一定程(chéng)度(dù)上影(yǐng)响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因(yīn)素之一(yī)，而稳(wěn)定的分红有利于吸引(yǐn)投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经(jīng)济(jì)预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行计算。除(chú)权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金分红前后均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长期(qī)投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产品的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体(tǐ)收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红前提是本(běn)金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两(liǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公募基(jī)金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和(hé)产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有(yǒu)产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有(yǒu)特许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率也是变动(dòng)的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可(kě)以内部(bù)收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较(jiào)多，债性偏(piān)强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于剩余期(qī)限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回(huí)本金并取得收(shōu)益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)该(gāi)负(fù)责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投(tóu)资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度(dù)逐年下降是正常现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过对建(jiàn)筑的更(gèng)新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追加投(tóu)资(zī)，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类(lèi)似永续(xù)经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在(zài)基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更(gèng)显著(zhù)的资(zī)产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点(diǎn)，多(duō)位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最(zuì)终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置新选择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注(zhù)内部收益率的(de)高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产的经营(yíng)净现(xiàn)金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研报(bào)也(yě)显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由于分(fēn)红交易带来(lái)的(de)短期博(bó)弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本(běn)面(miàn)支撑、填(tián)权(quán)效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与募集(jí)材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上述(shù)负(fù)责人也称。

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