5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对(duì)于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅(fú)增长。根据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增(zēng)持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流(liú)通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代已过 精耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募(mù)所持有的房地产行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿(yì)元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公(gōng)募所持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从(cóng)2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季(jì)度市(shì)值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发(fā)股份、滨(bīn)江集团(tuán)，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发(fā)有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募(mù)基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先在(zài)于几(jǐ)只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退出百大之列(liè)。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线(xiàn)城市(shì)好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行(xíng)业轻(qīng)松收获行业(yè)贝塔的(de)红利(lì)期一去不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行(xíng)业，传统认知上没(méi)有什么投(tóu)资机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊的(de)行情里包(bāo)括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻辑(jí)是(shì)供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面(miàn)积很难(nán)再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收(shōu)入也(yě)不支撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过(guò)去，未来行(xíng)业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产的高杠杆属性，就很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中(zhōng)，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时(shí)，行业的贝塔(tǎ)已经过去了，但不(bù)代表没有投资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨(zhǎng)，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排(pái)名前(qián)五的(de)公(gōng)司月内涨幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来看，上实发(fā)展的(de)主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公(gōng)司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁(lìn)、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看(kàn)，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东来看，各(gè)类机构都有对其(qí)布(bù)局的(de)例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡公(gōng)募的上银基(jī)金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的(de)行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复(fù)苏至近年(nián)来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中持(chí)续驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增加(jiā)了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地产则(zé)是(shì)主要布局在深圳(zhèn)的地产公司，一季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一份报喜(xǐ)的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公(gōng)募指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位，富(fù)国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)Q436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡FII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大(dà)幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率(lǜ)在(zài)25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成(chéng)本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当(dāng)前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展(zhǎn)的大(dà)好机会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现(xiàn)出较低(dī)的融(róng)资(zī)成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中(zhōng)特估(gū)，国央(yāng)企相较于(yú)民营地(dì)产公司也是更有优势(shì)的(de)。”吕功绩强(qiáng)调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑在于集中(zhōng)度(dù)提升后，行业进入(rù)高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能力(lì)强、可以创造持续现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要(yào)关(guān)注将受益于行业集中度提(tí)升(shēng)的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方(fāng)磊也表(biǎo)示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏表示：“需(xū)要客观地去(qù)持(chí)续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个(gè)方面(miàn)是(shì)否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是(shì)融资成(chéng)本保持低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周刊(kān)》也根(gēn)据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净(jìng)利均实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示(shì)，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城(chéng)市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱(qū)动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢(huī)复但仍处于调整的(de)过程(chéng)中，能(néng)够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些(xiē)不(bù)确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城(chéng)市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数城市(shì)都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现(xiàn)在(zài)五月的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企为了半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三(sān)季度增长不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度都(dōu)比(bǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的要(yào)慢很多，我们(men)要多给一些耐(nài)心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好(hǎo)得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待(dài)它(tā)的(de)基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已(yǐ)刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐。）

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