导读(dú)

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中(zhōng)国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普(pǔ)查调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中还包括大量(liàng)城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校(xiào)等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显(xiǎn)示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均(jūn)一间房所能(néng)满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达(dá)国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户(hù)持有(yǒu)商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品林心如生肖，林心如生肖属什么住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据(jù)显(xiǎn)示(shì)，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平衡，是因为户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生了(le)额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规(guī)模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家庭(tíng)户数(shù)增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年(nián)以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促(cù)成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有(yǒu)着(zhe)不小差(chà)距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(liàng)突然激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子(zi)是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还是供需平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存(cún)量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数(shù)计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了(le)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅间数不能(néng)完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成(chéng)套(tào)住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据(jù)和方(fāng)法

　　中国(guó)城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以直接公布(bù)，一(yī)是(shì)每年(nián)商(shāng)品住宅销售套(tào)数(shù)（统计局(jú)）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以(yǐ)来每年商品住(zhù)宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就能够(gòu)得(dé)到当(dāng)前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数除以家庭(tíng)户数，我们(men)就(jiù)能够(gòu)得(dé)到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总(zǒng)套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到底有多少，目前缺(quē)乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用既有统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年(nián)开始，新(xīn)房销(xiāo)售中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商品林心如生肖，林心如生肖属什么住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数(shù)除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)户均住宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通(tōng)过(guò)继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅(zhái)，因此将租赁(lìn)其他(tā)住(zhù)宅、购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民(mín)所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为(wèi)过(guò)去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺(shùn)利(lì)，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房(fáng)”是林心如生肖，林心如生肖属什么(shì)否意味(wèi)着中国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换房等(děng)因素产生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅(zhái)套(tào)户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经(jīng)验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住宅(zhái)套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求，造成(chéng)房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城(chéng)乡人(rén)口流动调查数据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业(yè)。

　　流(liú)动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市(shì)租赁一套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施(shī)陈(chén)旧、安(ān)全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生(shēng)活(huó)带(dài)来了(le)很大的不(bù)便和(hé)安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右(yòu)的(de)家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这(zhè)类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来大都会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小(xiǎo)，当然这与城(chéng)市土地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存(cún)量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿(yì)平(píng)，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困(kùn)难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达国家人均住(zhù)宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变(biàn)得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总(zǒng)量会更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还会(huì)有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算(suàn)得到(dào)中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋势(shì)演绎(yì)，决定了(le)中国(guó)未来地(dì)产仍(réng)有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人(rén)口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口小家(jiā)庭(tíng)化(huà)趋势将继(jì)续延续(xù)，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资源(yuán)分配(pèi)的(de)再集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然(rán)增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需(xū)求依然庞(páng)大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其(qí)他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品住宅的(de)占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活(huó)的环境，背(bèi)后的改善(shàn)性需求有(yǒu)待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家庭希(xī)望提(tí)高(gāo)生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持(chí)住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随(suí)之增(zēng)长。

　　如果说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代(dài)已至，这种分化(huà)不(bù)单(dān)局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老(lǎo)旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并(bìng)不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超预(yù)期(qī)。

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