近两(liǎng)年火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分(fēn)配金额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(bi形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字ǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市(shì)场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人(rén)通过基金募集材料和信息披露文件，结合(hé)行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行投资决(jué)策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获(huò)得的现(xiàn)金收益，对于(yú)长期(qī)投资者(zhě)更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示(shì)，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资(zī)基(jī)金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上(shàng)合并后基金(jīn)年(nián)度(dù)可分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度(dù)来看，基(jī)础设施公募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类(lèi)产(chǎn)品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债券宽基指数(shù)。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金(jīn)额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之(zhī)一(yī)，而稳定的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)相对经济活(huó)力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调(diào)减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前(qián)后基金份额净(jìng)值变(biàn)化(huà)的修正，使投资(zī)人在(zài)基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心(xīn)，同时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的(de)影响(xiǎng)程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基金分红前提是本金(jīn)之上(shàng)的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红(hóng)”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部(bù)分(fēn)之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是(shì)该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公(gōng)募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要包括每年的(de)现金分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营(yíng)类产品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每(měi)年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层(céng)资产(chǎn)属性(xìng)不同而(ér)形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类(lèi)的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后不再能产生现(xiàn)金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为(wèi)“分派”比“分红(形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许(xǔ)经营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有(yǒu)足(zú)够年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况(kuàng)下，基(jī)金份(fèn)额单价随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类(lèi)项目的土地或建筑的剩余(yú)使用年(nián)限(xiàn)一般较长(zhǎng)，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似(shì)永续(xù)经营(yíng)的假设(shè)反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和(hé)评估项(xiàng)目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本(běn)质性(xìng)区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金(jīn)净(jìng)流(liú)量(liàng)是指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的现(xiàn)金(jīn)实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类(lèi形容雨水声音的词语有哪些，形容雨水声音的词语四个字)的资(zī)产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直(zhí)接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运(yùn)营管理机构实(shí)力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理人实(shí)力等多(duō)重因(yīn)素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金(jīn)额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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