近两年火爆(bào)的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此(cǐ)表示，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs主要特(tè)征之(zhī)一，稳定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与产权(quán)类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到(dào)期后(hòu)不再产生现(xiàn)金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的时应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布(bù)。整体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金(jīn)额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红收益(yì)，以及基金份额交(jiāo)易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募(mù)REITs资产运营情(qíng)况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来(lái)自基(jī)础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行投资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也表示，根据《公开募集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年(nián)度(dù)可分配(pèi)金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式分配给投(tóu)资者，强制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的(de)分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基(jī)础设(shè)施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特点。二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分红能够帮助(zhù)机(jī)构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收(shōu)益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效控(kòng)制(zhì)风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分配(pèi)金(jīn)额(é)完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的(de)价(jià)格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对经(jīng)济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投资人在基金分(fēn)红前(qián)后均可(kě)以获得(dé)公(gōng)平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关(guān)人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投(tóu)资者应(yīng)了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人(rén)士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前(qián)提是本金之上的增值(zhí)部分不(bù)同，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募(mù)基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限(xiàn)到(dào)期(qī)后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资者应(yīn一kg等于多少斤 1公斤等于2斤吗g)该注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示(shì)，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值的收(shōu)益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益(yì)”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对所选择(zé)产品的二级市场(chǎng)价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许(xǔ)经营项目在(zài)经营权(quán)到期后不再(zài)能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余期限(xiàn)较长的(de)特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包(bāo)含了(le)投(tóu)资本金，在不进行(xíng)扩募的(de)情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩余使用年限一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品分(fēn)红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等(děng)指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金(jīn)净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发，对非现金影响利润表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华(huá)平(píng)也(yě)表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建(jiàn)议投资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可(kě)以(yǐ)更多关注(zhù)内(nèi)部(bù)收益率的高低，对产权类的(de)资产(chǎn)更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以(yǐ)底层资产运营情况(kuàng)直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构(gòu)实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对(duì)基础(chǔ)设施项目的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行(xíng)判(pàn)断。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称。

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