近(jìn)两年火爆的创(chuàng)新产(chǎn)品公募(mù)REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机(jī)制(zhì)是(shì)公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了利润分配(pèi)和本金的归还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产(chǎn)类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募(mù)REITs产品中，2022年全年(nián)分(fēn)配(pèi)金额(é)占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收(shōu)益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较(jiào)易引起波(bō)动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金(jīn)募集材料和(hé)信息披(pī)露文件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情况，可以分析基(jī)础设(shè)施(shī)项目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后(hòu)基金年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分(fēn)配(pèi)给投资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机(jī)制体现出(chū)REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值(zhí)。0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价(ji0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号à)格反(fǎn)映这类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了(le)这类产品的(de)“债(zhài)性”特点。公募(mù)REITs有(yǒu)强制(zhì)分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同于债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一(yī)方(fāng)面(miàn)是(shì)公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋(dài)为安”外(wài)，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期，也(yě)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关键因素之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金(jīn)额完成率不达(dá)预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格波动受多(duō)重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示(shì)，近期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性(xìng)，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者应了解底(dǐ)层资产情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的(de)“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派的(de)是本(běn)金与增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比(bǐ)例是(shì)变动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能(néng)把“分(fēn)派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同(tóng)年限到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许(xǔ)经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自0031是哪个国家的区号啊，00371是哪个国家的区号项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，两者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许经营权类(lèi)资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益。普通投资(zī)者在选择投(tóu)资标(biāo)的时，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏(piān)强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在(zài)选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市场价(jià)格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权(quán)到期(qī)后不再(zài)能(néng)产(chǎn)生现金收(shōu)益，因此将(jiāng)可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短的(de)特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派(pài)率水平(píng)。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派(pài)率相(xiāng)对较低，也(yě)有足(zú)够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在(zài)不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分派进度(dù)逐年下降是正常现象(xiàng)，投资(zī)特(tè)许经(jīng)营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过(guò)对建筑的(de)更新改造(zào)或(huò)补(bǔ)缴土地(dì)出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标

　　评(píng)估项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分红期(qī)，投(tóu)资者可以(yǐ)观测经营(yíng)活动现金流(liú)、可供分(fēn)配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指(zhǐ)标，来观察(chá)和(hé)评估项(xiàng)目底层资(zī)产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存在(zài)本(běn)质(zhì)性区别。经营活(huó)动产生的现金净流量(liàng)是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资(zī)产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表的(de)项目进行(xíng)调整(zhěng)，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更多关注分派(pài)率(lǜ)高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产的(de)经营净现金(jīn)流，所以底层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易(yì)带(dài)来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的(de)管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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