5月以来，房地产(chǎn)板块个股(gǔ)多(duō)出(chū)现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块(kuài)已经在(zài)悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较4月(yuè)28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个(gè)股分别(bié)为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地产(chǎn)或“底部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代已过 精耕细作(zuò)成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地(dì)产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持有(yǒu)的房地产行业标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出(chū)色，但公募所持房地(dì)产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断崖(yá)式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更(gèng)是进一(yī)步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个(gè)股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达(dá)47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一(yī)环，且首季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔(tǎ)的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但(dàn)在这几年(nián)特(tè)殊(shū)的(de)行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业(yè)也出现了一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更(gèng)大的变化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售面积很难再出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平(píng)方(fāng)米(mǐ)建(jiàn)筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要有一(yī)定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住(zhù)房(fáng)短(duǎn)缺时代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快(kuài)上行(xíng)的(de)房价(jià)，因而(ér)行业(yè)高增的时代(dài)已经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业(yè)的需求或将回落(luò)，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很容易出现信(xìn)用风险(xiǎn)问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中，综合竞争(zhēng)力(lì)强的公司就(jiù)能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求(qiú)见顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过(guò)去了(le)，但不代表没(méi)有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕(gēng)细作个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构的(de)务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统计申万房地产板(bǎn)块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交(jiāo)量明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的(de)主营(yíng)业务(wù)为房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要(yào)产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程(chéng)项目(mù)、酒店(diàn)经营。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现(xiàn)营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看(kàn)， 具体包括公募(mù)的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名第(dì)二的(de)浦东金桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上(shàng)看，一(yī)季度新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中(zhōng)持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资(zī)局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家(jiā)上(shàng)海区域性(xìng)地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收(shōu)入50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注(zhù)意到(dào)两只公募指基(jī)首季(jì)新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应(yīng)潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取低成本(běn)土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地力度（拿(ná)地(dì)金额(é)/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其他(tā)房企的(de)净负债率普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房(fáng)企的融资成本(běn)不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当(dāng)前(qián)中特估的浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产股或存在发(fā)展的(de)大好机会。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为(wèi)库存的优(yōu)势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表(biǎo)现出较低的融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营能力的(de)多(duō)重竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中特(tè)估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营(yíng)地产公司也(yě)是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源(yuán)债权债务(wù)关系等问题(tí)，市场对民(mín)营房开企业(yè)的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相较于民企来说估值(zhí)的修复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维度(dù)看，行业的逻辑在于(yú)集(jí)中度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利(lì)和现(xiàn)金流(liú)创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应(yīng)该(gāi)关(guān)注(zhù)估值(zhí)相对较(jiào)低，企业(yè)自身资(zī)产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出现分化，要关(guān)注(zhù)将受益于行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投资首席研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口等国资背景龙(lóng)头前途更(gèng)为光明(míng)。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金(jīn)投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续(xù)提(tí)升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需要(yào)多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一(yī)季报梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季(jì)度的业绩分化(huà)更趋明显(xiǎn)，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了(le)业绩的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是机(jī)构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善(shàn)的房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年(nián)民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投资(zī)拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集(jí)中在核心(xīn)城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一些(xiē)不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场(chǎng)从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的(de)情(qíng)况(kuàng)。而现在(zài)五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的(de)资(zī)金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季度(dù)、第三季度增(zēng)长不确(què)定性(xìng)的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度(dù)都比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàn50只芦丁鸡一年利润，一只芦丁鸡成本利润g)下游就(jiù)不是(shì)赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数(shù)的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行(xíng)业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股(gǔ)仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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