近两年(nián)火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品(pǐn)长期投资价(jià)值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资(zī)者注意，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的(de)时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的(de)公募REITs产(chǎn)品中(zhōng)，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比(bǐ)，基(jī)金分红预期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况，可(kě)以分析基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过投资(zī)角度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特点。二级市场价格(gé)反映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债券的固定利息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类(lèi)，为资产配置(zhì)多元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有效控制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石(shí)”的作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场(chǎng)对(duì)于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级(jí)市场价格(gé)走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场的价格(gé)。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向(xiàng)股票(piào)和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项(xiàng)目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定(dìng)的滞后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期(qī)投资的(de)信(xìn)心，同时需(xū)结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级(jí)市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本(běn)金(jīn)归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业(yè)内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期间的(de)“分红(hóng)”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能(néng)把(bǎ)“分(fēn)派(pài)”金额误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主要包(bāo)括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红。其中(zhōng)，特许经营权类(lèi)资产的(de)分红包括了(le)利(lì)润(rùn)分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)属性不同而形(xíng)成(chéng)区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债性偏强。而产(chǎn)权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二(èr)级市场价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供(gōng)分配金额的分(fēn)配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年(nián)限收回(huí)本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包(bāo)含(室外残疾人坡道坡度规范要求，室外残疾人坡道一般不超过hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价随(suí)着分派进度逐年下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目(mù)的(de)土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到(dào)期后通过对建筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具(jù)备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可(kě)以观测(cè)经营活动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等(děng)指标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流(liú)，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动(dòng)产生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流(liú)，基(jī)于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可(kě)供分配的现金实(shí)质(zhì)上是(shì)从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价(jià)值体现在相对股债市场独(dú)立的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注(zhù)内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营(yíng)净(jìng)现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报(bào)也显示，公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可(kě)以将REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际(jì)环(huán)境，对(duì)基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运(yùn)营业绩(jì)及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负(fù)责(zé)人也称。

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