近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士(shì)对此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值(zhí)，通(tōng)过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)的(de)“窗口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产生现(xiàn)金收益，特许经营权(quán)分(fēn)红(hóng)目前已包含了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时(shí)应(yīng)了解资产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可供分配金额(é)比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公(gōng)募(mù)REITs的主要收益(yì)来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份额交易价格的变化。基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投(tóu)资人通过基金募(mù)集材料(liào)和信息披(pī)露文(wén)件，结合行业及(jí)市场(chǎng)情(qíng)况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩，作为进行投(tóu)资决策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基(jī)础设施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配给(gěi)投资者(z司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文hě)，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现(xiàn)了这(zhè)类(lèi)产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息，但(dàn)不等同(tóng)于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利(lì)息回(huí)报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公(gōng)募REITs的分红能够帮(bāng)助机(jī)构投资(zī)者稳定收益(yì)。机构投(tóu)资者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了(le)投资(zī)收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红(hóng)水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和(hé)债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主(zhǔ)要(yào)因素(sù)之一，而稳定(dìng)的(de)分红有利(lì)于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对(duì)经(jīng)济活力的(de)改善有(yǒu)一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理，调减金(jīn)额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是对分红前(qián)后基(jī)金份额净值(zhí)变(biàn)化的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需(xū)结(jié)合持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对(duì)整体收(shōu)益(yì)的(de)影响程度。”司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文中航(háng)基金相关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之(zhī)上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确(què)，分(fēn)派(pài)的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分(fēn)红及资产增值的收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通投(tóu)资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同(tóng)而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资(zī)产的价值(zhí)增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者在(zài)选择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为，与(yǔ)产权类(lèi)项目(mù)相比，特许经营项目(mù)在(zài)经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够(gòu)年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)的分派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情况下，基金份额(é)单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经(jīng)营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑(zhù)的剩(shèng)余使用年限一般较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标(biāo)

　　评估项(xiàn司马相如的长门赋原文和译文注释，司马相如的长门赋原文和译文g)目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活(huó)动现(xiàn)金流，二是可供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的(de)项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得到的(de)账(zhàng)面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可(kě)以更多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高(gāo)低。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净(jìng)现金(jīn)流(liú)，所以底层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实(shí)力、公募基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公(gōng)募REITs进入密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈(yì)机会仍(réng)在(zài)，叠(dié)加此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年的(de)可供(gōng)分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称(chēng)。

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