平(píng)安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高(gāo)级副(fù)总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基础设施基(jī)金(jīn)应当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红(hóng)机制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角(jiǎo)度来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点(diǎn)。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现(xiàn)金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的(de)角度来(lái)看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机(jī)构投(tóu)资者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置(zhì)多元化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的(de)配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于(yú)投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了(le)2022年年(nián)报，部分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要(yào)因素之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市(shì)场热点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份子集是什么意思，非空真子集是什么意思额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据单位基(jī)金份额的分红金额进行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可(kě)以(yǐ)获得公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投(tóu)资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对(duì)整(zhěng)体收(shōu)益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前(qián)提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部(bù)分不同，特许经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的(de)是本金与增值两个(gè)部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者(zhě)应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益(yì)主要(yào)包括每(měi)年(nián)的现金分红及资产增值的(de)收益，而(ér)持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和(hé)本(běn子集是什么意思，非空真子集是什么意思)金的归还，两(liǎng)者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通投资者在选择投资标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经(jīng)营权(quán)类的公募REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更(gèng)看(kàn)重底层资产(chǎn)的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需(xū)要(yào)考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的二(èr)级市场价格(gé)和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也认为(wèi)，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分(fēn)派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类(lèi)项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该(gāi)负责(zé)人(rén)称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示(shì)，在产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投(tóu)资者可(kě)以观(guān)测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的(de)指(zhǐ)标有两个：一是年报(bào)中(zhōng)披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现金实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价(jià)值体现在相对股债市场独立的(de)资(zī)产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高(gāo)低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分派(pài)率高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层(céng)资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连回(huí)调，建议投(tóu)资者关(guān)注(zhù)有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分(fēn)红规模较为可观的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明(míng)REITs在发(fā)行首(shǒu)年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可(kě)以(yǐ)将REITs的(de)实际(jì)分红金额与募集材料中披露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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