近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除(chú)息日(rì)，公募REITs整体呈现(xiàn)出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比(bǐ)例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一(yī)，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金等(děng)指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到(dào)期后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的(de)特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例(lì)的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到(dào)公(gōng)募(mù)REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市场情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩(jì)，作为进(jìn)行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市场价格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券(quàn)投资(zī)基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳(wěn)定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这(zhè)类(lèi)产品“股(gǔ)性”的一面，分(fēn)红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红要求，分红(hóng)类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看(kàn)，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品类，为资产配置(zhì)多(duō)元(yuán)化提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定收益。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对(duì)高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二(èr)级(jí)市(shì)场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期，一定(dìng)程度(dù)上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格(gé)波(bō)动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理(lǐ)，调减金额(é)根据单(dān)位基金份(fèn)额(é)的分红金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资(zī)的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有(yǒu)产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者应(yīng)了解底层资(zī)产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前(qián)提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营权(quán)REITs基金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两个(gè)部分(fēn)之间的(de)比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差(chà)异很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持(chí)有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及资产增值的收(shōu)益，而持有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金(jīn)的(de)归还，两者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底层资(zī)产属性不同(tóng)而形(xíng)成区(qū)别。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其(qí)分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再能产生现金收益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额(é)的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项(xiàng)目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的土地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再(zài)加(jiā)上到期后(hòu)通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基(jī)础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗(zī)产投资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项目底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年(nián)报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个：一是(shì)年报中(zhōng)披露(lù)的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于(yú)企业本身(shēn)经营活动产生；可供分(fēn)配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调(diào)整，加期(qī)初现金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期持(chí)有。建议(yì)投资者(zhě)对经营权类的资产可以更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来(lái)自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情(qíng)况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金秋处露秋寒霜降是指哪六个节气？ 秋处露秋寒霜降是哪首诗管理人实(shí)力(lì)等多(duō)重因素来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报(bào)也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回(huí)调，建议投资者(zhě)关(guān)注有基本(běn)面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分(fēn)红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明(míng)REITs在(zài)发行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材(cái)料中披(pī)露预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行判(pàn)断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人也称。

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