万(wàn)柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅(zhái)被(bèi)全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯(sī)莱斯(sī)”的神(shén)秘开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次(cì)受到舆论(lùn)关注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了(le)收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的(de)75套万柳书(shū)院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中赫(hè)集团(tuán)，那些真正斥巨(jù)资(zī)购入(rù)房产的(de)有(yǒu)钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你(nǐ)想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是(shì)债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京(jīng)东(dōng)拍卖(mài)上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体(tǐ)是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限(xiàn)公司(sī)北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权(quán)金额约为46.95亿(y漠北是现在的哪里，明朝的漠北是现在的哪里ì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据(jù)此(cǐ)前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注明(míng)这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经(jīng)的报道证(zhèng)实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金(jīn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基(jī)本都(dōu)是北(běi)京(jīng)的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬也是万柳书院的业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如(rú)果这些业(yè)主确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔不良债(zhài)权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封(fēng)、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除查封，同(tóng)时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退(tuì)还购(gòu)房款或(huò)办(bàn)理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于(yú)商品房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复》，以司法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以(yǐ)居住为(wèi)目的(de)购买房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押权(quán)以及(jí)其(qí)他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子(zi)均为“已(yǐ)售未(wèi)网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实(shí)际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅(jǐn)不(bù)能卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有限责任(rèn)公司成(chéng)为了唯一股东，后(hòu)者由中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较(jiào)其他房(fáng)企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个(gè)豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保(bǎo)利、万科等大型知名房企手中，抢下了北(běi)京万(wàn)柳地(dì)块，成为北京(jīng)当年(nián)的“双料地王”。很快(kuài)，万(wàn)柳书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的姿(zī)态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起(qǐ)来的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是每平(píng)米20万元的价格，都(dōu)令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的(de)它，对手是(shì)当时有(yǒu)名(míng)的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高(gāo)端(duān)路(lù)线”，也因(yīn)此，它(tā)被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效(xiào)法律文书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步，其实(shí)是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深(shēn)陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨迹跟着急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于(yú)收购(gòu)北(běi)京(jīng)国安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷开始(shǐ)了多元化(huà)转型(xíng)，但(dàn)转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型(xíng)的(de)目光(guāng)，放(fàng)到(dào)了体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的(de)新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团(tuán)手(shǒu)中拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什(shén)么又要质(zhì)押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质记(jì)录。质权人(rén)包括海(hǎi)金商(shāng)业保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东(dōng)国际信托、中融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时(shí)间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收(shōu)入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集(jí)团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在(zài)持续质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集(jí)团股份，但(dàn)国安(ān)和中赫的经营状(zhuàng)况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地(dì)、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人(rén)都成为老赖的情况下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何(hé)能独善其身(shēn)？

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