万柳(liǔ)书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗(běi)京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书(shū)院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售(shòu)出，业主并非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地(dì)被拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想象的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的(de)可(kě)能还(hái)是债主

　　“北(běi)京豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院(yuàn)”，但谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网(wǎng)友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让(ràng)项(xiàng)目(mù)”，债权总(zǒng)额高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包(bāo)括75套万(wàn)柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项(xiàng)目(mù)的处置主体是中国信达资产(chǎn)管理股份(fèn)有限公司(sī)北京市分公司（下称中国信(xìn)达北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公(gōng)司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公(gōng)司是共(gòng)同(tóng)债务人(rén)。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的(de)故(gù)事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共(gòng)301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实(shí)，说明(míng)这些房子实(shí)际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也(yě)没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早就把这75套房(fáng)子抵押出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所以(yǐ)不能网签、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区房，万柳书(shū)院的业主(zhǔ)基本都(dōu)是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知名(míng)商业大佬(lǎo)也(yě)是万(wàn)柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地(dì)产八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不(bù)少网(wǎng)友感叹，“富人也被(bèi)精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确(què)实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么，中国信达转让这(zhè)笔不良债权回本的愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律规定，民事执行中(zhōng)，业主(zhǔ)已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业(yè)主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结(jié)，已经查封(fēng)的可(kě)以(yǐ)向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可以联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或办(bàn)理房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院关于商(shāng)品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的(de)批复》，以司法解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费(fèi)者以居住为目的(de)购买(m导管是什么意思 男生导管导多了会不孕不育吗ǎi)房屋并(bìng)已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设工程价(jià)款优先受偿权(quán)、抵押权(quán)以及(jí)其(qí)他债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实(shí)际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如(rú)果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这笔不良(liáng)债权(quán)，实际上(shàng)是个烫(tàng)手(shǒu)山芋。可(kě)能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权(quán)公(gōng)司中国信(xìn)达(dá)申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公(gōng)司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限责任公(gōng)司成为了唯一(yī)股东(dōng)，后者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在(zài)北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万(wàn)柳地块，成为北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态(tài)杀入市场，无论是一块块从(cóng)荷兰(lán)运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每棵成(chéng)本(běn)超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对手(shǒu)是(shì)当时有名的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去年，万柳书(shū)院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然(rán)已经推出(chū)了(le)8年(nián)之久，但其依旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名(míng)演员宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，“卖北京(jīng)城(chéng)最贵(guì)的(de)房(fáng)，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今沦落到这个(gè)地步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事(shì)实上，早在今年年初(chū)“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控人周金辉(huī)的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集(jí)团就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进(jìn)军能源(yuán)市场、团购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家(jiā)。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果(guǒ)北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国(guó)安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样，中(zhōng)赫为(wèi)什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团(tuán)及其实(shí)控人周金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中(zhōng)赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企(qǐ)查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质记(jì)录。质权(quán)人包括(kuò)海金商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权(quán)交易(yì)所官网信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但国(guó)安和(hé)中赫的经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中(zhōng)赫(hè)集团、中赫置(zhì)地(dì)、及中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为(wèi)“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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