饱(bǎo)受争议(yì)的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中(zhōng)介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意(yì)见提及(jí)，近年来(lái)，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明(míng)码标价、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥用客户个(gè)人信息等(děng)问题，加重交(jiāo)易(yì)当事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪(jì)服务收费(fèi)、严格实行明码标价等十方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着(zhe)城市发展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发商(shāng)过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研(yán)究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房对居(jū)民来说属于(yú)金额不(bù)低的大(dà)宗交易，由于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非(fēi)常强的专业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信(xìn)息不对称等问题，将非必要的收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取过桥融(róng)资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及其主体进行规(guī)范和秩序整顿，是(shì)房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这(zhè)项工作的(de)意(yì)义更大(dà)，也更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重点

　　二手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地产经纪服务(wù)行业关注最多的(de)一个(gè)话题(tí)，便是房(fáng)地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)及(jí)中介(jiè)交易进行规范。

　　在热点城市(shì)，二手房(fáng)屋(wū)交(jiāo)易(yì)过程中，部分价值(zhí)不菲的(de)房(fáng)屋(wū)，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一(yī)笔金额(é)不(bù)低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中(zhōng)介(jiè)费约为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门(mén)在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要(yào)合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费(fèi)用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经纪服务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文），其中第(dì)六条规(guī)定(dìng)：房屋买卖代理收(shōu)费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特(tè)别复(fù)杂的(de)住宅买(mǎi)卖经纪(jì)服务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上(shàng)浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限(xiàn)为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放权”的精神，北京2015年取消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产经纪服务(wù)收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过(guò)程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行明(míng)码标(biāo)价即(jí)可(kě)。而房地产经纪服务机(jī)构在(zài)具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综(zōng)合(hé)计算出合适的(de)中介费(fèi)率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和(hé)收费标准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑收费。房地产经纪机构提供(gōng)的基本服务和(hé)延伸服务，应当分别明确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当(dāng)事人出(chū)具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准凝神静气的意思，凝神静气的意思解释、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对收费(fèi)明显高于市场平(píng)均水平(píng)的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡建设部(bù)门将会同市(shì)场监管等部(bù)门(mén)采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门(mén)会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查(chá)处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行(xíng)为。对房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用信息公示系统(tǒng)。

　　房(fáng)屋中介费要(yào)降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价，是(shì)否意味着，未来豪宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定(dìng)价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经(jīng)纪服务(wù)费用，主要还是规(guī)范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构(gòu)，但对(duì)市场影(yǐng)响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不同，各家收费普遍(biàn)在合理范围内，加上(shàng)经纪服务(wù)费用对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何(hé)具体认定其(qí)中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪(jì)服务领域(yù)的调(diào)整(zhěng)改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于(yú)行业健康(kāng)发展。同(tóng)时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的专业性(xìng)提凝神静气的意思，凝神静气的意思解释出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研(yán)究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在(zài)二手房买卖(mài)过(guò)程中(zhōng)，原本应该由(yóu)上(shàng)下(xià)家各支付一(yī)半的中(zhōng)介费，但在一些热点城市的二(èr)手(shǒu)房交易过程中，往(wǎng)往(wǎng)会(huì)有这样的情(qíng)形，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现(xiàn)中介费(fèi)及税费均(jūn)由购(gòu)房(fáng)者来承担。即使(shǐ)一些房东愿(yuàn)意承(chéng)担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式(shì)，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司(sī)将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单(dān)边收费的行为。部分中介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在原(yuán)先经(jīng)纪服务收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往会(huì)将其转再次(cì)转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了(le)房价。两部门提出严禁操纵经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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