文：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建你的(de)房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这是房地产从大(dà)开发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最大保护。98年房(fáng)改时，全(quán)国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户(hù)比超过1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的(de)预(yù)售制(zhì)已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市(shì)场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。如(rú)果按照经济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什(shén)么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交(jiāo)房的风险。从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么(me)来的？国外什么情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是(shì)，重点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从银行一次(cì)性(xìng)贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房款，而是根(gēn)据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的(de)资金监管、分(fēn)期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观(guān)讲(jiǎng)预售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要(yào)配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机(jī)制。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国(guó)一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不(bù)能兑现的营销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质(zhì)量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币(bì)。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在(zài)当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市(shì)、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与(yǔ)财税改革方案研究时(shí)，对预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版(bǎn)预售制”吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育(yù)而生。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼(lóu)宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力(lì)才能购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不(bù)少地产商开始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如(rú)把(bǎ)楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立(lì)信(xìn)置业有(yǒu)限公司(sī)，凭(píng)借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有(yǒu)着(zhe)独(dú)到的(de)见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快自(zì)身资金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时其在(zài)购下九龙的一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房(fáng)屋的(de)建造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式(shì)高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住(zhù)房供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部(bù)门(mén)提升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托管，支(zhī)取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等(děng)造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中(zhōng)国(guó)香港要求律(lǜ)师行在银行开设的信托账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的(de)责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银(yín)行将成最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等(děng)城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市(shì)化(huà)。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步(bù)较晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一(yī)针强(qiáng)心剂(jì)。从(cóng)1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市场(chǎng)改革。例(lì)如(rú)，1998年(nián)，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步(bù)深化城镇住(zhù)房制度(dù)改革(gé)，加(jiā)快住房建(jiàn)设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决定停止(zhǐ)住(zhù)房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会(huì)化的住房新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发(fā)商(shāng)以(yǐ)预售款撬动下一个项目(mù)的(de)开发，形成滚动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货(huò)币(bì)化，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台(tái)相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了(le)房地产市场(chǎng)的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地(dì)实践过程中，商品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合(hé)同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记(jì)-交付(fù)房屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全(quán)部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工程进度付款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不(bù)同。对中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品房也开启了高周转、高杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增加市场(chǎng)商品房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发展进(jìn)程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，吉美生肖是哪几肖 吉美凶丑打一正确生肖不仅解决了房地产市(shì)场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需求，也提(tí)高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从(cóng)全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业(yè)取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国(guó)家几(jǐ)百年城镇(zhèn)化路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们发(fā)布的《中国住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期(qī)房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

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　　预售(shòu)制也(yě)推动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房地产历经二十多年长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有、从国企先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠道，房地产(chǎn)带动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看(kàn)，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟(chí)交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外，购房(fáng)者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和(hé)银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独立(lì)的(de)合同(tóng)关系，如果开发(fā)商(shāng)发生违约，购(gòu)房者只能根据购(gòu)房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制(zhì)助(zhù)推部分房(fáng)企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行(xíng)影响自身信用(yòng)和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为(wèi)按揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房(fáng)企因为市(shì)场波动(dòng)或经营不(bù)善(shàn)，出现资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银行(xíng)获得房(fáng)款，如果购房者丧失还(hái)款能力或短(duǎn)期不(bù)能还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没(méi)钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管理(lǐ)办法(fǎ)》中(zhōng)明确(què)规(guī)定了(le)开发企业预售商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商品房预售款监管的(de)具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例为(wèi)总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监管账户(hù)后被挪用(yòng)，导致楼盘(pán)没有资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无(wú)期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如何(hé)被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时(shí)代的(de)高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管(guǎn)账(zhàng)户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨(bō)付(fù)资金，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超(chāo)工程进(jìn)度所(suǒ)需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了(le)资金流动性，房企抽调资金统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求(qiú)购房者支付的(de)预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期(qī)支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方(fāng)式：一(yī)般采用两种方式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐(jiàn)发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得(dé)购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付(fù)尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由(yóu)第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防止开发商挪用资(zī)金，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而(ér)开发(fā)商在房(fáng)屋建设过(guò)程中的(de)资金全部来(lái)自(zì)银行，银行(xíng)根据(jù)工程(chéng)进度向开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商(shāng)挪用资金直接损害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有(yǒu)充分动机监管开发(fā)商施工进度(dù)。开发商(shāng)在房(fáng)屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政(zhèng)府(fǔ)相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得(dé)到购(gòu)房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造工期进度(dù)支付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾(wěi)保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国(guó)开发商(shāng)在项(xiàng)目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行预(yù)约公(gōng)证，签订合同后定金退还。如(rú)由(yóu)于(yú)任何原因(yīn)不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国(guó)法(fǎ)律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)公证(zhèng)费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比(bǐ)例(lì)，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余(yú)款方面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公(gōng)证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部(bù)完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一(yī)定使用期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险(xiǎn)公司针(zhēn)对期房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当房屋出现重(zhòng)大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个(gè)环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定(dìng)金方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，当开发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合同(tóng)签(qiān)订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国(guó)采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房(fáng)前付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交(jiāo)房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节(jié)，英国(guó)期房预售(shòu)资金(jīn)监管极为严(yán)格，资金也(yě)由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在(zài)进入开发商账户前经(jīng)过两道关口(kǒu)，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需返还定价并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律(lǜ)要求开(kāi)发商必(bì)须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的(de)保(bǎo)证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机(jī)构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需(xū)向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开(kāi)始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工程(chéng)进(jìn)度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行(xíng)专门项目(mù)资(zī)金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡(pō)开发商有(yǒu)统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同(tóng)样采(cǎi)取按工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门(mén)的项目资(zī)金账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房(fáng)屋(wū)保修(xiū)期，此后购房(fáng)者支(zhī)付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地产到了(le)政(zhèng)策出手临(lín)界(jiè)点(diǎn)，重点是保交楼和(hé)房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持(chí)力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重(zhòng)组整个行(xíng)业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人(rén)性复杂(zá)性，兼顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推(tuī)动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已(yǐ)支付定金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段(duàn)，保障购房者定金安(ān)全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺陷(xiàn)等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护(hù)购(gòu)房(fáng)者的权益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第(dì)三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资(zī)金挪用现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保修期(qī)结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消(xiāo)商品房(fáng)预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超(chāo)过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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