文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开发时代步入高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过(guò)1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改(gǎi)是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制，长(zhǎng)效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城(chéng)市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长期平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关(guān)，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为现房(fáng)销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房等待(dài)期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企(qǐ)过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系(xì)列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什(shén)么建议(yì)取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什(shén)么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房(fáng)预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商(shāng)工程进(jìn)度在完(wán)全交房前进行分期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作(zuò)为保(bǎo)障的，如果没有这些保(bǎo)障措施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历(lì)史阶(jiē)段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量时代(dài)，取消预售(shòu)制度有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效机制。这是个(gè)技术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是(shì)以客(kè)户为中心，房地(dì)产也(yě)不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角(jiǎo)度(dù)，取消预(yù)售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金(jīn)融(róng)支持(chí)当期(qī)三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年(nián)前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠杆率等进行(xíng)过长期(qī)系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的(de)专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分(fēn)层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售(shòu)制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪(jì)五十年(nián)代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周转期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪(jì)50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还(hái)未推行(xíng)公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将(jiāng)楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂(zá)货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的(de)见解(jiě)，在努力寻求方法加快(kuài)自身资金周(zhōu)转。当(dāng)时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块地(dì)盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说明楼(lóu)宇的地势环(huán)境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格(gé)、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也解决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降低(dī)投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市(shì)发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了(le)中国香港楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的(de)情况，但(dàn)监管部门不断(duàn)完(wán)善(shàn)、规(guī)范化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售楼花制(zhì)度的监管，即(jí)要求开发(fā)商在预售(shòu)前(qián)，确保地(dì)价款已经全(quán)部支付，还(hái)要证明自(zì)身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在(zài)银行开设的信(xìn)托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责(zé)任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需(xū)自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完(wán)善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国内(nèi)地优先发(fā)展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设(shè)，这一(yī)导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大(dà)于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房的需求量大，而(ér)社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无疑(yí)是对内地房地产市场的一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度(dù)，先(xiān)后出台(tái)多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出台《关于进一步深化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决(jué)了(le)房企缺(quē)少资金和开发时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两大难题(tí)，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目(mù)的开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开始(shǐ)房(fáng)改货币化(huà)，中(zhōng)国人(rén)民银行等(děng)多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经(jīng)调(diào)整形成契合中国内地的商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是(shì)为了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具(jù)体来(lái)说，是(shì)指房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的(de)房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购房者(zhě)支付定金或房款的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地实(shí)践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付(fù)房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付(fù)清首付(fù)款，并(bìng)采(cǎi)用(yòng)银(yín)行贷款的形式一(yī)次性付(fù)清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房(fáng)款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度付款有所(suǒ)不同。对中国内地(dì)的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠(gāng)杆的运(yùn)作(zuò)模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确(què)实(shí)存在(zài)

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动(dòng)了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展起到了重(zhòng)要作用(yòng)，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家(jiā)几百(bǎi)年城(chéng)镇(zhèn)化(huà)路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房(fáng)建(jiàn)筑面(miàn)积从8.1平(píng)方米增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数(shù)从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中(zhōng)国内地房地产历经二(èr)十(shí)多(duō)年(nián)长周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游(yóu)产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房(fáng)地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金融、批发(fā)、建(jiàn)材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额(é)的(de)比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通(tōng)道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿(yì)美元，大(dà)于(yú)美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美元。从(cóng)住房市(shì)值(zhí)占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英(yīng)国的(de)49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直接融(róng)资比例较低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负(fù)面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有(yǒu82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头)商(shāng)品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银行的(de)按揭贷(dài)款合同是两个独立的合(hé)同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购(gòu)房(fáng)者承担的(de)风(fēng)险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行作为按揭(jiē)贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银(yín)行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在(zài)2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房预售管理办法》中明确(què)规定了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或(huò)者项目工程总(zǒng)额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那么(me)，监管账户资(zī)金如何(hé)被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背(bèi)景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度所需(xū)。通过(guò)这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房企各地(dì)项(xiàng)目间(jiān)流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资(zī)金循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二(èr)者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程(chéng)进(jìn)度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售商品房提供(gōng)期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由(yóu)政府或(huò)第三方(fāng)验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证后，开(kāi)发(fā)商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款。

　　定金及首付环节(jié)，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定(dìng)金或(huò)首付外(wài)，购房者在房屋交付后(hòu)通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美(měi)国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购房者(zhě)的(de)定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产(chǎn)权保(bǎo)险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任(rèn)与损失(shī)。而(ér)开发(fā)商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银行，银行根(gēn)据(jù)工程进度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度(dù)支(zhī)付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合(hé)同后定金退还。如由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德国法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是当(dāng)房屋出现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开发(fā)商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国(guó)预售制设(shè)有10％定金保险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订(dìng)首付(fù)交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题(tí)时(shí)，购(gòu)房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面(miàn)，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要(yào)在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司(sī)的检验验(yàn)收后才能交(jiāo)付，交付后方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监管环(huán)节，英国期房(fáng)预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资(zī)金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖(mài)方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利(lì)于(yú)保障(zhàng)购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款保全(quán)措施

　　日本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时(shí)，开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成(chéng)“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法(fǎ)律空白，社(shè)会(huì)上“一(yī)房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护(hù)方面(miàn)，根(gēn)据日本《宅地(dì)建物取(qǔ)引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保(bǎo)全措施才可(kě)预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指(zhǐ)定保证机构或保险机构(gòu)签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购(gòu)房者定金(jīn)的保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房(fáng)者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付(fù)的(de)购房(fáng)款(kuǎn)也受(shòu)该措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金(jīn)证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商(shāng)需向购房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为房(fán82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头g)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节(jié)，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡(pō)开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购权合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房(fáng)合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合(hé)同(tóng)签订后、地(dì)基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出贷(dài)款的增加而增加(jiā)，未放(fàng)款(kuǎn)部分无需(xū)月供(gōng)。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付(fù)款会(huì)存入银(yín)行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期，此后(hòu)购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形(xíng)势复杂性和人(rén)性(xìng)复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节(jié)，建立开(kāi)发(fā)商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者定金安全。签订合同(tóng)环节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监(jiān)管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的第三(sān)方(fāng)资金监管机构，或(huò)由(yóu)政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监(jiān)管(guǎn)，以(yǐ)此防(fáng)止(zhǐ)资金挪(nuó)用(yòng)现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量(liàng)问(wèn)题全权(quán)负责、免费维修，购房者(zhě)在保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的预售制已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质的保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币。

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