导读

　　黄金(jīn)二十年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显示城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占比不到(dào)一(yī)成，其(qí)中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均(jūn)1套房，其中(zhōng)每(měi)户持有商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前并(bìng)无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅(zhái)套数(shù)、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味(wèi)着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无(wú)法满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人(rén)口(kǒu)，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中国(guó)未来地产仍有四大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来(lái)新户购房需(xū)求(qiú)增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显(xiǎn)，区域经济资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的(de)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着不小差(chà)距，“住上更大房子”的改善(s重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗hàn)性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分化必(bì)将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大(dà)城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子(zi)是否已(yǐ)经(jīng)过(guò)剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答(dá)当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场会如何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中国(guó)住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然灾害综合风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻发布会上，负(fù)责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了(le)中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住(zhù)水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。单单(dān)从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平(píng)。

　　中国主要是(shì)以家庭为(wèi)单位购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施齐(qí)全(quán)的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可以直接公布(bù)，一是每年商品(pǐn)住宅销售套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国居民户均住(zhù)宅数量(liàng)，我们(men)主要用到上述(shù)两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到(dào)当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二(èr)步，根据城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得(dé)到居(jū)民(mín)住宅(zhái)总(zǒng)套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数(shù)据(jù)，大致测算得到中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城(chéng)镇居(jū)民户(hù)均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里(lǐ)的期房销(xiāo)售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占(zhàn)比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次(cì)，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住(zhù)宅，因(yīn)此将租赁其(qí)他(tā)住宅(zhái)、购买商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际(jì)变(biàn)化比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已购期(qī)房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利(lì)，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三(sān)、城(chéng)镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民(mín)换房等(děng)因素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的(de)住(zhù)宅套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户比均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套(tào)户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本(běn)为(wèi)1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和(hé)韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省(shěng)内(nèi)流动人口(kǒu)和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣(zhēng)钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭(háng)州(zhōu)以及南京(jīng)工作的(de)流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套(tào)房，在房(fáng)价(jià)较低(dī)的县城购买一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其(qí)中又(yòu)有11.6％住宅年龄至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带(dài)来了很大的不便和安全(quán)隐(yǐn)患，并且居住体验(yàn)较(jiào)差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建(jiàn)的(de)老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测(cè)算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存(cún)量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水(shuǐ)平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住(zhù)宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭(tíng)户(hù)人数，需要住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住(zhù)宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍(réng)有(yǒu)需求释放。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　重庆小面调料哪个牌子正宗一些呢 重庆小面是碱水面吗ng>第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋(qū)势将继续延(yán)续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐步(bù)向经(jīng)济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到(dào)买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然(rán)庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套(tào)差、没(méi)有(yǒu)或(huò)少有物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美(měi)好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需(xū)购(gòu)房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中(zhōng)国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这(zhè)是(shì)过去二十年房价(jià)快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质量的供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分化时代(dài)已至，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房(fáng)之间的差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调查(chá)的(de)是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期(qī)。

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