导读(dú)

　　黄金二十年之(zhī)后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋(wū)建筑中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量(liàng)城(chéng)镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业办(bàn)公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一(yī)间房所(suǒ)能满足，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着(zhe)中国住宅市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我们测算(suàn)发(fā)现中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有0.86套房(fáng)，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口(kǒu)，流动(dòng)人口会选择(zé)在大城(chéng)市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户(hù)均一套(tào)房，中国未(wèi)来(lái)地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多(duō)。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板块的分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅(zhái)需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存(cún)在(zài)不(bù)足，这是过去二十年房价(jià)快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾则(zé)更多(duō)体现(xiàn)在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城(chéng)市之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一(yī)阵(zhèn)二手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心，中(zhōng)国(guó)的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩，还是供需(xū)平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地产(chǎn)市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国(guó)户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩(shèng)的直(zhí)观(guān)判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查(chá)工作情况为(wèi)主题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获(huò)取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万(wàn)处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户(hù)居民人均1.18间(jiān)。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关(guān)，更(gèng)与房屋质量、居住面积(jī)、配套(tào)设(shè)施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出城镇居民(mín)的(de)居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭为单位购买成套(tào)住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是城镇居(jū)民(mín)宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路(lù)、数据和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布(bù)，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数(shù)（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口普查(chá)数据）。计(jì)算中国居(jū)民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们(men)主要用到上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住宅改革始于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极少(shǎo)，可忽略(lüè)不计。估(gū)算城(chéng)镇居民户(hù)均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第(dì)二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例，推算得到居民住(zhù)宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们就能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据，大致(zhì)测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套(tào)商(shāng)品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现(xiàn)房套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购(gòu)买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅(zhái)。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们(men)估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程(chéng)度(dù)，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味(wèi)着住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动、居(jū)民换房(fáng)等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美(měi)国、英国(guó)和日本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的(de)住宅市(shì)场供不(bù)应求(qiú)，造成(chéng)房价或房租(zū)迅速(sù)上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普指出(chū)中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在(zài)老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南(nán)京工作(zuò)的流动人口在(zài)老(lǎo)家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资(zī)吸引打(dǎ)工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工人回(huí)乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高(gāo)房价(jià)的大(dà)城市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低(dī)的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人无锡市是几线城市(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有(yǒu)不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如(rú)电(diàn)线老化(huà)、管道等基础设(shè)施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有(yǒu)独立(lì)卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修(xiū)建的老(lǎo)旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇(zhèn)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足(zú)19平(píng)方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需要(yào)住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较(jiào)目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的(de)人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体(tǐ)户人口，所需(xū)要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然(rán)1套(tào)房(fáng)，未来地产(chǎn)还会有需求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口静态结构和动态(tài)趋(qū)势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新增住宅需求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移(yí)势必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改(gǎi)建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前(qián)的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十(shí)年间新增8473万(wàn)家庭户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭购买二(èr)手房。在新增(zēng)住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和旧城(chéng)改造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住无锡市是几线城市宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住(zhù)上更大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其他国家(jiā)依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水平有(yǒu)着密(mì)切(qiè)正向联(lián)系。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国(guó)地(dì)产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配，这是过(guò)去(qù)二十年房价(jià)快速上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需(xū)冲突。房地产大分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限于城(chéng)市(shì)能级之间差(chà)异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越发(fā)扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调(diào)查的(de)是人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可(kě)能偏低，其增速可能超预期。

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