万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外(wài)走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再(zài)次(cì)受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫集团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房子(zi)早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那些(xiē)真正(zhèng)斥巨资购入房(fáng)产(chǎn)的(de)有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势(shì)都那么优雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象(xiàng)的那么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅(zhái)，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近(jìn)日(rì)，有网(wǎng)友(yǒu)发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东(dōng)拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良(liáng)债权转让项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置(zhì)主体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分(fēn)），处置的(de)是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权(quán)。截至2023年1月31日，债(zhài)权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目(mù)前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表面(miàn)上(shàng)看，这(zhè)就是一起中国信(xìn)达北(běi)分讨(tǎo)债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该报道(dào)属实(shí)，说明这些房子(zi)实(shí)际上(shàng)都(dōu)是(shì)卖出(chū)去了的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网(wǎng)签(qiān)，也没有房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出(chū)去，现在还没资(zī)金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区房，万(wàn)柳书院的业主基本都是北京的(de)高(gāo)端(duān)人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也(yě)被精准收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并(bìng)实际占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办(bàn)理过户手续的，如果业主没(méi)有(yǒu)过错，人民法(fǎ)院不得查(chá)封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可(kě)以向法院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起诉开发(fā)商(shāng)，要求退(tuì)还(hái)购房款或办理房产证，并承(chéng)担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民3寸照片是几x几厘米 3寸照片是多少厘米(mín)法院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了购房人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目的(de)购买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交(jiāo)付请求权优先于建设工程(chéng)价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商(shāng)品房消费者，在一审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用前(qián)款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这(zhè)75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债(zhài)权公司中(zhōng)国信(xìn)达(dá)申请(qǐng)不(bù)良债(zhài)权转让，可以追溯到金(jīn)谷信托踩雷(léi)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼(yǎn)查显示，目前(qián)中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公(gōng)司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择(zé)退出(chū)了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资(zī)产(chǎn)管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没(méi)有(yǒu)很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名(míng)度，但却(què)在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达(dá)30万/平米的(de)天(tiān)价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等大型(xíng)知(zhī)名(míng)房(fáng)企(qǐ)手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京(jīng)当年的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰(lán)运回来的灰(huī)砖垒起来的五米(mǐ)高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都(dōu)令业内外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的(de)融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过(guò)这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大(dà)佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的(de)‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”却多次成(chéng)为(wèi)被执行人，被执行标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上(shàng)，早(zǎo)在今(jīn)年年(nián)初“万(wàn)柳书院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的(de)中赫集团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于收(shōu)购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型(xíng)之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝(cháng)试过(guò)多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军能源市场、团(tuán)购(gòu)网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出后，中赫(hè)集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团手中拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部36％股权(quán)，至此拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安的(de)估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其(qí)实(shí)控人周金辉夫妇(fù)将其手(shǒu)中(zhōng)的(de)中赫集团(tuán)股份质(zhì)押(yā)陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股(gǔ)权(quán)出(chū)质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北(běi)京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营(yíng)业收入1.03亿(yì)元，净(jìng)利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了(le)缓解(jiě)资金压力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营(yíng)状况却(què)持续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中(zhōng)赫集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中赫(hè)集团股东(dōng)周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，上述被(bèi)执行人(rén)成(chéng)为“老赖(lài)”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况(kuàng)下，被执行(xíng)10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独(dú)善其身？

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