导读

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地(dì)产步入大分(fēn)化时(shí)代(dài)而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国(guó)房(fáng)地产市场(chǎng)黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关(guān)中(zhōng)国地(dì)产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图(tú)厘清中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀(huái)疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居(jū)住舒适不是人均一(yī)间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等因素密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅(zhái)市场(chǎng)已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中(zhōng)每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然而事实(shí)上中国(guó)住宅(zhái)市(shì)场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满(mǎn)足流动人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都是(shì)流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需(xū)求动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加，导致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来(lái)新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块(kuài)的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)，人口净迁入(rù)城市的新(xīn)增住宅(zhái)需求有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉(shè)及(jí)超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建筑面积均较发(fā)达国家(jiā)有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当下房地产大分化时代已(yǐ)至(zhì)，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下地产(chǎn)矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区(qū)域板块之间，不同品质住(zhù)宅(zhái)之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中(zhōng)国的房(fáng)子是(shì)否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)住宅到底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断(duàn)未来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效(xiào)观察(chá)中国(guó)户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数(shù)量(liàng)过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查(chá)工作情(qíng)况为(wèi)主题(tí)的新(xīn)闻发布(bù)会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政(zhèng)设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包括了大(dà)量商业楼(lóu)、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下(xià)来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多第七次人口普(pǔ)查数(shù)据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是以(yǐ)家庭(tíng)为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才(cái)是城镇居民宜居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国(guó)户均住(zhù)宅(zhái)的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并(bìng)没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居(jū)民住宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上(shàng)述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民(mín)户均住宅套数分(fēn)三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得到当前商品住(zhù)宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们(men)就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算(suàn)公式如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到(dào)底有多(duō)少，目前缺乏(fá)一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住(zhù)宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算(suàn)为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套(tào)数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥(yōng)有的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅(zhái)占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购(gòu)买二手房(fáng)加(jiā)总，得(dé)到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际(jì)变化(huà)比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进(jìn)展终结，甚至意味着中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房(fáng)并不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅(zhái)来(lái)满足因人口流(liú)动、居民(mín)换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价(jià)或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老(lǎo)家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的(de)流(liú)动人口在(zài)老家拥(yōng)有住(zhù)宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租(zū)赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均(jūn)一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动(dòng)人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批存(cún)在(zài)着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大(dà)等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很(hěn)大(dà)的(de)不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区很(hěn)难(nán)满足现代生活需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱动力(lì)

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农(nóng)民带房进城(chéng)和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城(chéng)镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去(qù)除20％的公摊，可使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家庭户均1套房，看(kàn)似已经(jīng)户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释(shì)放。户均1套住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经济(jì)发(fā)展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源(yuán)和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流入(rù)，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家(jiā)庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧城改造，商品住宅的占比势必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭(tíng)约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追求(qiú)美好、宜居生活的(de)环境，背后的改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的(de)中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指(zhǐ)出(chū)支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他(tā)国家依旧存在不小(xiǎo)差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年(nián)房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突(tū)。房(fáng)地产大分化时代(dài)已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是针对住宅，因此可能(néng)存在(zài)统计偏差。商品住宅占比实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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