文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房(fáng)子，还烂尾了，这(zhè)是(shì)对购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大(dà)开发(fā)时代(dài)步入高质量发(fā)展阶段的(de)必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改为(wèi)现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱(qián)，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制，长效机制四大(dà)关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能(néng)实现房地(dì)产软着陆(lù)和(hé)长期平(píng)稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非(fēi)常(cháng)不公平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承(chéng)担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至(zhì)不能交(jiāo)房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助(zhù)于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房(fáng)老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售(shòu)制度(dù)？预(yù)售制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放(fàng)杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当(dāng)前世界不少国家(jiā)存在(zài)预(yù)售制(zhì)。但是(shì)，重点来了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后(hòu)并(bìng)非像中(zhōng)国一样在(zài)支付完(wán)首(shǒu)付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全(quán)部房款，而是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需(xū)要严(yán)格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期(qī)支付以及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定会触发(fā)风(fēng)险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房进入存量时代(dài)，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠(gāng)杆(gān)，不再(zài)把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)，开(kāi)发商(shāng)将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以(yǐ)客(kè)户(hù)为中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓(xìng)买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角度，取消预售制、实施现房(fáng)销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预(yù)售制要结(jié)合(hé)稳楼(lóu)市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税(shuì)改革(gé)方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)、供(gōng)给量少，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验(yàn)

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十(shí)世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在中国香(xiāng)港，楼宇(yǔ)出租(zū)是地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转(zhuǎn)期长等问题。针(zhēn)对(duì)这(zhè)一(yī)系列问题，不(bù)少地产商(shāng)开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础(chǔ)上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有限公司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验(yàn)，对于商品流(liú)通、资金周转有(yǒu)着(zhe)独到的见解(jiě)，在努力寻(xún)求方法(fǎ)加快自身资(zī)金周转。当时(shí)其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了(le)分层出(chū)售(shòu)、还印发售楼说明书，上(shàng)有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地势环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金(jīn)，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收(shōu)齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的(de)资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市(shì)场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国香港楼市(shì)几十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年(nián)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港管理(lǐ)部(bù)门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度(dù)的监管，即要(yào)求开(kāi)发商在预售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需放入律师(shī)所(suǒ)托(tuō)管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取(qǔ)全(quán)透明(míng)化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险方，后续(xù)需(xū)自身推动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求(qiú)大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡设，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才能进一步(bù)推进城市化。但当时推行的(de)是“统一(yī)管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起(qǐ)步(bù)较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制(zhì)度也(yě)出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加房地产(chǎn)市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺少大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式无疑(436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡yí)是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实(shí)行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制，从计划经(jīng)济(jì)下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发(fā)模式，住房供应速度(dù)加快。自(zì)此(cǐ)中国内地开始(shǐ)房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房(fáng)者，由购房者(zhě)支付定金(jīn)或房款的行为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过(guò)程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订(dìng)商品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进(jìn)行备(bèi)案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商(shāng)可能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程进度付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内地的开发(fā)商而言，预售制商品(pǐn)房也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市(shì)场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对中国内地(dì)房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决(jué)了(le)房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金(jīn)需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内(nèi)地城镇居(jū)民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本(běn)适居，住(zhù)房事业取(qǔ)得巨大进(jìn)步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发(fā)达(dá)国(guó)家几百年城镇化路程。改革开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国(guó)内地(dì)商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产历经二十多(duō)年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商(shāng)品房销售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业(yè)数(shù)量达9.8万个(gè)，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全拉动的(de)投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等(děng)通道业务，占比(bǐ)超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元(yuán)、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住(zhù)房市值与股债(zhài)房市值的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟，直接(jiē)融(róng)资比(bǐ)例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不(bù)可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面效(xiào)应(yīng)愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售(shòu)制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能根据购房(fáng)合同向开发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇(yù)到(dào)下行周期，会引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业(yè)的信心。

　　从(cóng)金融(róng)层面看，银行作为按揭贷款的(de)发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与(yǔ)购房者签订的预售(shòu)合同和(hé)按(àn)揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失(shī)还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银行(xíng)承担(dān)，银行将面临较大(dà)的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者(zhě)的预(yù)售(shòu)监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房预(yù)售管(guǎn)理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商(shāng)品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体(tǐ)办法，由房地(dì)产管理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全(quán)国并(bìng)没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等(děng)城市(shì)重点监(jiān)管资金比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项目的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是，不少购房(fáng)款未进入(rù)监管账户(hù)、或(huò)进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼(lóu)遥遥无期(qī)，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则(zé)”。比如(rú)工程(chéng)总承包方，以工程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由(yóu)工程方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取的(de)资(zī)金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制(zhì)度呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者(zhě)预付资金，一般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐发(fā)放，购房者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾(wěi)保护(hù)：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期限(xiàn)内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资金由第三方全程(chéng)监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，美国为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可通过申(shēn)请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷(dài)款，由于开(kāi)发商挪用资金直接(jiē)损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的(de)验(yàn)收凭证，通过验(yàn)收凭(píng)证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，开发(fā)商或购(gòu)房者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后(hòu)即可(kě)预售房屋。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德(dé)国436742开头是什么银行 归属地，436742开头是什么银行的卡(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土地交易税，分别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国(guó)也采取按工期支付房款的制度，一般分7笔进行(xíng)支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为(wèi)公(gōng)证(zhèng)后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全(quán)部完(wán)工，支付比(bǐ)例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节(jié)奏分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司(sī)针对期房设计(jì)了两种保险，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发(fā)商或购(gòu)房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付(fù)款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收(shōu)后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前(qián)经过(guò)两道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后(hòu)按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结(jié)束后由于(yú)房屋(wū)供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地(dì)建物(wù)取引业(yè)法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发(fā)商必须(xū)完成定金保全措(cuò)施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时，开发(fā)商向金融(róng)机构(gòu)或指定保(bǎo)证机(jī)构或(huò)保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保证或保险，并将(jiāng)相(xiāng)应的(de)保证金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金外，其他预(yù)先支付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支(zhī)付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可(kě)向(xiàng)银行申(shēn)请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余房款在(zài)交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余(yú)款按(àn)工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的选购权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者(zhě)向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求(qiú)所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合同签订后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等(děng)完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行(xíng)按揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度放(fàng)款，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷(dài)款的增加而增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金与付款(kuǎn)会存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房(fáng)地(dì)产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需(xū)和改善型需求(qiú)的(de)支持(chí)力(lì)度，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现(xiàn)在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头(tóu)并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形(xíng)势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制(zhì)四大关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签(qiān)订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期(qī)以(yǐ)及重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷(dài)款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方(fāng)资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防止资金挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节(jié)，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制(zhì)度(dù)。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对(duì)房(fáng)屋质量问(wèn)题(tí)全权(quán)负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺房子(zi)，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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