文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提出“有(yǒu)条件(jiàn)的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四(sì)川(chuān)、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还(hái)烂尾了(le)，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发(fā)时代步入(rù)高质量发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也是(shì)对购房(fáng)老百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长(zhǎng)期(qī)平稳(wěn)健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交(jiāo)钱一手交(jiāo)货，预售制(zhì)是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预(yù)售制对购(gòu)房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企(qǐ)稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对购房民(mín)众(zhòng)不公平，所以不如(rú)借机取消预(yù)售制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销售。客观讲(jiǎng)预售(shòu)制度有一定历史阶(jiē)段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信(xìn)心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地(dì)产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所(suǒ)有商业的本质是(shì)向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康(kāng)发展的重大措施。在当前(qián)的情况下，取消预售制要结(jié)合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在(zài)国务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专项研究。（参(cān)考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中国(guó)香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕(yùn)育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中(zhōng)国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方式，如(rú)把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市(shì)民数量有所(s邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗uǒ)增加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的(de)基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引入(rù)房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务的(de)经验，对(duì)于商品流通、资(zī)金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另(lìng)外一(yī)个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类似(shì)租(zū)金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加(jiā)速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房地(dì)产市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健(jiàn)全的(de)监(jiān)管机制，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和(hé)建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目(mù)完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临(lín)住房需求(qiú)大和供给量短缺(quē)问(wèn)题，引(yǐn)入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来，中国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期(qī)发展(zhǎn)工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题(tí)，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引(yǐn)进中国(guó)香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房制度(dù)改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式(shì)，住(zhù)房供应速度加(jiā)快。自(zì)此中国(guó)内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购(gòu)房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行(xíng)为。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程(chéng)为：房地产开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记(jì)和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到(dào)了(le)全部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售(shòu)制商品(pǐn)房(fáng)也(yě)开(kāi)启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应，推(tuī)动了城镇化发展进程。预售制在过去(qù)20多(duō)年对(duì)中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了(le)重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资(zī)金(jīn)需求，也提高了(le)居(jū)民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住房事业(yè)取得(dé)巨大进步，数(shù)十年(nián)时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以(yǐ)来，城(chéng)镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布的(de)《中(zhōng)国住房(fáng)存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已(yǐ)成为(wèi)中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累(lèi)计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重(zhòng)上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二十多年长周(zhōu)期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成(chéng)额(é)从(cóng)0.4万亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品(pǐn)房销售面积(jī)和销售金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房(fáng)地产企(qǐ)业从无到有、从国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业(yè)数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也(yě)成为拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济(jì)增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动(dòng)的(de)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地(dì)产带动产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全(quán)社(shè)会固定资(zī)产投资(zī)的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之一。从房地产融资存(cún)量占社融(róng)存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万(wàn)亿美元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比(bǐ)例(lì)看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不(bù)成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个(gè)人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开发商(shāng)之间(jiān)的(de)购(gòu)房(fáng)合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个(gè)独(dú)立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资(zī)金(jīn)若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信(xìn)用(yòng)和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场波动(dòng)或经营不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链(liàn)断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签(qiān)订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银行(xíng)获得房款，如(rú)果购(gòu)房者丧失(shī)还款能力或短期不(bù)能(néng)还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售管理办法》中明确规定了开发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年(nián)以(yǐ)来全国并没(méi)有统(tǒng)一的预售资(zī)金监管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等城市则(zé)按照项目(mù)的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户(hù)后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有(yǒu)资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户资金如(rú)何被挪(nuó)走的？实(shí)际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以(yǐ)工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取的(de)资(zī)金(jīn)，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做提(tí)供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形成一种资金循(xún)环高周转模式，但一定程度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款一般以(yǐ)定金方(fāng)式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支付(fù)，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般采用(yòng)两种方(fāng)式(shì)发放按揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发(fā)放，购房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为(wèi)预售商品房提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两种方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修期(qī)，通常(cháng)1-5年(nián)，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款交付(fù)后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付前资金(jīn)由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时(shí)开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为(wèi)房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行或产权保险(xiǎn)公(gōng)司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中的(de)资金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直(zhí)接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关(guān)部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂(làn)尾(wěi)险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房(fáng)款按建造工(gōng)期进度支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需(xū)支付公(gōng)证费和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付(fù)方面，德国(guó)没有规定最低(dī)首付比例(lì)，可零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方(fāng)面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多(duō)次发放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期限结束后(hòu)，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司针对期房设计(jì)了(le)两种(zhǒng)保(bǎo)险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商(shāng)破产(chǎn)，由(yóu)保险(xiǎn)公司负(fù)责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购(gòu)房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律(lǜ)师严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个(gè)环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制(zhì)，当开发商出现财务、经营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英(yīng)国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但(dàn)是交房前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英(yīng)国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房产(chǎn)公(gōng)证公司的检验验收后才能(néng)交付，交付后方(fāng)可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支付(fù)相关款项过程中，由买房律(lǜ)师(shī)将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖(mài)方律师转给(gěi)开(kāi)发商(shāng)，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保障(zhàng)购房者资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预(yù)付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款(kuǎn)比例不超房款的20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前(qián)是唯一一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必(bì)须(xū)完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才可(kě)预(yù)售。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金(jīn)保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房者定(dìng)金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相(xiāng)应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除定金(jīn)外，其(qí)他预(yù)先(xiān)支付(fù)的购房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价(jià)的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支(zhī)付环节，交房前只需(xū)支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)即可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支(zhī)付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及(jí)订金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款作为(wèi)订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做了统一详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基(jī)完工、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等(dě邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗ng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进(jìn)度(dù)放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方面，购房者的订(dìng)金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户(hù)，账(zhàng)户资(zī)金(jīn)提取须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　邕包含南宁六县吗 邕包含武鸣区吗　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复(fù)工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房企(qǐ)包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具配(pèi)套(tào)。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建立(lì)开(kāi)发商违约后定金保护机制，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签(qiān)订合(hé)同环(huán)节，鼓励保险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款(kuǎn)支付环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入独立于开发(fā)商、银行的第三方资金监(jiān)管(guǎn)机构，或由(yóu)政(zhèng)府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。另一方(fāng)面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的(de)产品质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这样将极大的(de)提升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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