导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点

　　过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连(lián)续三年(nián)商(shāng)品住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续(xù)低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试(shì)图厘(lí)清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据此(cǐ)判断中国未来地(dì)产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真(zhēn)的(de)过剩？

　　事实(shí)上住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑(zhù)占比不到一(yī)成，其(qí)中还(hái)包括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇居民(mín)人均住宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施(shī)等因素密切相关。中国的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同(tóng)样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和(hé)。

　　我们测算发现中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套(tào)房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示(shì)，目前城镇家(jiā)庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的(de)住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套(tào)房，中国未来地产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模(mó)缩小(xiǎo)，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引着(zhe)人(rén)口流入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住宅建筑面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上更大房子(zi)”的(de)改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入(rù)大(dà)分化时代而(ér)非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么当(dāng)下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有住宅套数，回答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市(shì)场会如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察中(zhōng)国(guó)户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设行业获取了(le)全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋(wū)实际(jì)仅(jǐn)有(yǒu)4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查(chá)数据公布了(le)中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都(dōu)有房间居住。

　　居(jū)住水平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以(yǐ)家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇(zhèn)居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏统(tǒng)计数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数(shù)量。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户(hù)均住宅数量，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就(jiù)能够得到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品住宅比例，推算得到居民(mín)住宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够得到城镇户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民(mín)户均拥有商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至2022年(nián)，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售(shòu)中期房占比近9成。本(běn)文去除商品住宅(zhái)累计销售套(tào)数里的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)居(jū)民拥有的户均(jūn)住(zhù)宅套(tào)数(shù)。

　　首(shǒu)先，七(qī)普数据显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的(de)住(zhù)宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购(gòu)买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买(mǎi)商品住宅与(yǔ)购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅(fú)为过去十年(nián)变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一套房的(de)程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至意(yì)味着中国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因(yīn)人口流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户比会在(zài)1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为(wèi)1.02和(hé)1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国(guó)的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中国城乡人口流(liú)动调(diào)查数(shù)据显示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工作的流动(dòng)人口在老家拥有住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫(pò)使打工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房无法满足庞大流(liú)动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了(le)很大的(de)不便和安全隐患，并且居住(zhù)体(tǐ)验(yàn)较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家(jiā)庭户数拥(yōng)有的住宅面积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没有独立(lì)卫浴和厨房(fáng)。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在未(wèi)来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室和(hé)二居(jū)室(shì)，户型偏小。其中一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型(xíng)更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品住宅竣工(gōng)面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积小(xiǎo)于均值(zhí)，近(jìn)4成(chéng)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这个标(biāo)准算(suàn)的(de)话，中国(guó)有(yǒu)11.3％的家庭存在住(zhù)宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建(jiàn)筑面积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目(mù)前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和(hé)英(yīng)国都(dōu)高于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还(hái)会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有(yǒu)房。即便如(rú)此(cǐ)，中(zhōng)国人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释放(fàng)。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需(xū)求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一(yī)人(rén)户、二人户的占(zhàn)比明(míng)显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数会(huì)因户均人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二(èr)，人口迁移导(dǎo)致经济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源分配的(de)再(zài)集中吸(xī)引着人口流(liú)入(rù)。人口迁移势必涉(shè)及到买(mǎi)房租房，给迁入地(dì)住宅市场带来(lái)新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。<辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思/strong>

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家(jiā)庭户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家(jiā)庭购买商品住(zhù)宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房和其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占比势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧(jiù)的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑(zhù)面(miàn)积小、质量低、基(jī)础设施(shī)配套差、没有(yǒu)或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环(huán)境，背后的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需(xū)求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确指(zhǐ)出(chū)支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较其他国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去(qù)二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现(xiàn)错配，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化(huà)不单(dān)局限(xiàn)于城市(shì)能级之(zhī)间(jiān)差异，优质(zhì)小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。