万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再(zài)次受到(dào)舆论关(guān)注，起(qǐ)因中(zhōng)赫集团成了共同(tóng)债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中国信(xìn)达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房子早已售出(chū)，业主并(bìng)非中赫集(jí)团，那些真正斥巨资购入房清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王产的有钱人(rén)，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪(guài)有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过(guò)事(shì)件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能没你想象(xiàng)的那么(me)简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于(yú)海淀核心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上(shàng)，上(shàng)架了“北京赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目(mù)的抵(dǐ)押物(wù)中，包括75套(tào)万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资(zī)产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的(de)是对北(běi)京(jīng)赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)是共同债(zhài)务(wù)人。目前，该项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事(shì)，但实际(jì)上清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王(shàng)，75套(tào)豪(háo)宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报(bào)道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而且早(zǎo)已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些(xiē)房子实(shí)际上都是卖出去了的，是有人住的(de)。

　　那为什么(me)中国信(xìn)达的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根本没(méi)有网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上(shàng)述内容(róng)。有豪(háo)宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作为(wèi)海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产(chǎn)自媒体(tǐ)“地产八卦女”爆料(liào)，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业(yè)主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人(rén)也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占(zhàn)有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法(fǎ)院提(tí)出(chū)执行异议申请，请求法院解除查封(fēng)，同时(shí)可以联合起诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民(mín)法院关于商品(pǐn)房消(xiāo)费者权利保护问(wèn)题(tí)的批(pī)复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明确(què)了(le)购房人(rén)的优先权：

　　商品(pǐn)房消(xiāo)费(fèi)者以居住(zhù)为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支付全部价款，主张(zhāng)其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建设(shè)工(gōng)程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他债(zhài)权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持(chí)。只支付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者(zhě)，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖(mài)出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信达(dá)，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权(quán)公司中国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经成为(wèi)赫(hè)华恒(héng)瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很高的国(guó)民知名(míng)度(dù)，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号(hào)楼(lóu)，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成为(wèi)北京当(dāng)年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高端(duān)的姿(zī)态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米20万元的价格，都令(lìng)业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手。

　　去年，万柳书(shū)院(yuàn)一套(tào)300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万元(yuán)/平米(mǐ)，说明万(wàn)柳(liǔ)书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的(de)豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了(le)中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房(fáng)，拿北(běi)京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但(dàn)隐藏在(zài)豪宅(zhái)开发商光环的背(bèi)后，这个地产(chǎn)界(jiè)“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(清朝八王之乱是哪八王，西晋八王之乱是哪八王què)定(dìng)义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这(zhè)个地(dì)步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾(céng)深挖出背(bèi)后的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的(de)开发(fā)商(shāng)到沦为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集(jí)团实控人周金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十(shí)年(nián)来，房企(qǐ)纷(fēn)纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将(jiāng)转(zhuǎn)型的目光，放到了体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂蚁金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京国安的估值一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫集团及其(qí)实(shí)控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国(guó)安的经营(yíng)状况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团也(yě)被(bèi)拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉(huī)夫妇还在(zài)持续质(zhì)押手中的中赫集团股(gǔ)份，但(dàn)国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北(běi)京国安也3次与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为被(bèi)执行人，执行标的约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有北京(jīng)国安，目前幸(xìng)免于(yú)难。不过在(zài)实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善(shàn)其身(shēn)？

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