文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取(qǔ)消预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房和城乡建设工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时(shí)代步(bù)入(rù)高质量发(fā)展阶段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户(hù)比(bǐ)超(chāo)过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效(xiào)机制(zhì)，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经济(jì)规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现房销售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不(bù)公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房的(de)风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有助于保障(zhàng)购房老百(bǎi)姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖(mài)期房，是一种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由(yóu)于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了(le)商品房预售制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预(yù)售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国(guó)家(jiā)一般有严(yán)格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支(zhī)付(fù)完首付款后从(cóng)银行一次(cì)性贷款支付(fù)剩余(yú)全部(bù)房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全交房(fáng)前进(jìn)行分(fēn)期支付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有这(zhè)些(xiē)保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量(liàng)时代，取(qǔ)消预售制度有助于降负债降杠(gāng)杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重(zhòng)组、复(fù)工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国一(yī)定能化(huà)解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发(fā)商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质(zhì)量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现(xiàn)老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重(zhòng)大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展(zhǎn)研(yán)究中心参(cān)与财税改革方(fāng)案(àn)研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进(jìn)程(chéng)，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售(shòu)资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易(yì)立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代(dài)在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需(xū)要雄厚的资金实(shí)力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是(shì)中国香港地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对(duì)这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业(yè)有限公司(sī)，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业(yè)务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当时其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地(dì)盘后(hòu)，除(chú)了分层(céng)出售、还印发(fā)售(shòu)楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成(chéng)时，收齐(qí)买家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港(gǎng)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的(de)问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立(lì)健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个(gè)楼盘因建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年后，中国(guó)香港(gǎng)管理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需(xū)放(fàng)入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监(jiān)管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身(shēn)推动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优(yōu)先(xiān)发展重工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有(yǒu)解决(jué)住房基(jī)础等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不再适(shì)用(yòng)于(yú)当时(shí)的国情。叠(dié)加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境(jìng)，此时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地(dì)房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持国内房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化(huà)城镇住房制度改革(gé)，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住(zhù)房分配货币化、住房供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计划经济下(xià)的(de)福利(lì)分房转向市(shì)场(chǎng)经(jīng)济的商品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目(mù)的(de)开发(fā)，形成滚动开(kāi)发模式(shì)，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自(zì)此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动(dòng)了房地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售(shòu)制度。预(yù)售(shòu)制的初衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产(chǎn)开发(fā)企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付(fù)定金或(huò)房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房地(dì)产开(kāi)发(fā)商办理预售许(xǔ)可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行备案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷款的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到(dào)了全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不同。对中(zhōng)国内地的开发商(shāng)而言，预售(shòu)制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠杆的运(yùn)作模式(shì)。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现(xiàn)金回笼(lóng)周期，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动(dòng)了(le)城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快速发(fā)展阶段的资(zī)金(jīn)需求，也提高(gāo)了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房(fáng)事业(yè)取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路程。改(gǎi)革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公(gōng)里增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中(zhōng)国(guó)住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面积占(zhàn)总(zǒng)销售(shòu)面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年(nián)期房累计(jì)销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增(zēng)至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房(fáng)地产(chǎn)也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带动的上(shàng)下游产业(yè)链特别(bié)长，高达50多个(gè)行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中(如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗zhōng)房地产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地产带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年(nián)房地产完(wán)全(quán)拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占固定(dìng)资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地(dì)产融资存(cún)量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住(zhù)房市值(zhí)高(gāo)，以及(jí)中(zhōng)国资本市(shì)场发(fā)育尚不成(chéng)熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了(le)所有商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办理甚至(zhì)不能交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银(yín)行的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同向开发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷(dài)款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预(yù)售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金(jīn)若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对(duì)行(xíng)业的信(xìn)心。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购房者签订的(de)预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归(guī)根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款(kuǎn)。在2004版的(de)《城市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了开发(fā)企业预售商品房所(suǒ)得款项(xiàng)应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程(chéng)建设，商(shāng)品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多年以来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城(chéng)市重(zhòng)点监管资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总(zǒng)额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设名(míng)义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资(zī)金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制(zhì)度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般(bān)设有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部(bù)分房(fáng)款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式(shì)支付(fù)，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两(liǎng)种方(fāng)式发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋(wū)交(jiāo)付质量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式，一(yī)是(shì)期房由政府或第(dì)三方验收合(hé)格并提供(gōng)验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房(fáng)者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的(de)信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房者(zhě)资金可(kě)通过申(shēn)请仲裁取(qǔ)回(huí)，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资(zī)金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害(hài)银行利益，银行有充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度。开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋(wū)交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经(jīng)审查(chá)后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期(qī)房可(kě)零(líng)首付购(gòu)房，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还(hái)贷(dài)，房贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，开发商(shāng)或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购房者需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税(shuì)，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋(wū)售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方(fāng)面，德国也采取按工期支付房(fáng)款的制(zhì)度(dù)，一般(bān)分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、1如何加入如新直销模式 如新是合法直销吗1.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师(shī)严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保(bǎo)护(hù)机制，当开发商(shāng)出现财务、经营(yíng)问(wèn)题时(shí)，购房者10％的(de)定(dìng)金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)的方式，但是交房前付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低(dī)，一(yī)般会在合(hé)同签订(dìng)6-24个月分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即(jí)交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定(dìng)房屋(wū)必(bì)须经(jīng)过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)“预售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还(hái)定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯一一(yī)部规范期房交易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金超过(guò)5％或(huò)超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必(bì)须完成定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施(shī)才(cái)可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融机(jī)构或指定(dìng)保证机构或保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定金(jīn)外，其他预先(xiān)支付(fù)的(de)购(gòu)房款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者可(kě)凭保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时(shí)，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专(zhuān)门(mén)项目资金账户，交房后(hòu)满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按(àn)工程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为合同签订(dìng)后、地基完工、框架完(wán)工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依(yī)照工程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款(kuǎn)会存入银行专门的项目资金账(zhàng)户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关(guān)。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予强有力(lì)的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整(zhěng)个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂(zá)性和人性复杂性(xìng)，兼顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商违约后(hòu)定金保护(hù)机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺(quē)陷(xiàn)等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充分的保(bǎo)障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商(shāng)、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立商(shāng)品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应(yīng)对房(fáng)屋质(zhì)量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进(jìn)入(rù)存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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