导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地(dì)产步入大分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国房地产市(shì)场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩的(de)讨(tǎo)论日(rì)益(yì)热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人(rén)均一间房所能(néng)满(mǎn)足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居(jū)住(zhù)面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)较发(fā)达国家还有很(hěn)大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样(yàng)不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场已(yǐ)经(jīng)饱和(hé)。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国(guó)城镇居(jū)民户均1套房，其(qí)中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为商品住宅。若期房顺利(lì)交付，直(zhí)至(zhì)2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户(hù)均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。离婚不离家有性关系吗，离婚了还和前夫有性ong>

　　国际数据显(xiǎn)示，成(chéng)熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户均一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成(chéng)都(dōu)是(shì)流动人口(kǒu)，流(liú)动人口(kǒu)会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第(dì)一，户均人口规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的(de)住宅中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数(shù)与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家(jiā)有着(zhe)不小差(chà)距，“住(zhù)上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞(zhì)期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地(dì)产(chǎn)矛(máo)盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下(xià)房地(dì)产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同能级城(chéng)市(shì)之间，不(bù)同(tóng)区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于(yú)住宅存量数据并未公布，我们(men)无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数，回(huí)答(dá)当前的房(fáng)子是否真的过剩了？据此(cǐ)判断(duàn)未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋(wū)建筑中，农村(cūn)房屋占(zhàn)9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋(wū)实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数据公布(bù)了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居(jū)民人均0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大于1，看似(shì)意味着人人都有房(fáng)间(jiān)居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与房间数量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全反映出城(chéng)镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的(de)选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据(jù)和方法

　　中国(guó)城镇居民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局）；二是(shì)居民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来(lái)每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到(dào)当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和(hé)非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均(jūn)拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公(gōng)式如(rú)下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准确统计。我们(men)利用既有统计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步(bù)推算中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为(wèi)主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房(fáng)销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅现房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套(tào)

　　接(jiē)下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其(qí)他住宅和购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房都(dōu)是商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有(yǒu)住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅(zhái)增幅为(wèi)过去(qù)十(shí)年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变(biàn)化比例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到(dào)2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均(jūn)一(yī)套(tào)房的三点含义(yì)

　　既(jì)然城镇居民(mín)已(yǐ)经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度(dù)，“户户有(yǒu)房(fáng)”是(shì)否(fǒu)意味着中国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地(dì)产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普指出(chū)中(zhōng)国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年(nián)的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示(shì)，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使(shǐ)打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁(lìn)与置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质(zhì)仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中(zhōng)又(yòu)有11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的生活(huó)带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居室和二居(jū)室，户(hù)型偏(piān)小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然(rán)这与(yǔ)城(chéng)市土地(dì)资源(yuán)紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面(miàn)积(jī)扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城(chéng)镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带(dài)房进城和老旧(jiù)小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一(yī)半(bàn)的家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若(ruò)去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将人均住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至(zhì)少新(xīn)增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国(guó)都高于40㎡，中国(guó)的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中国(guó)的人均可使用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未(wèi)来(lái)地产还(hái)会(huì)有(yǒu)需求么？

　　我(wǒ)们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均(jūn)1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户(hù)有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来(lái)自(zì)于(yú)四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户购(gòu)房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数不(bù)断下降(jiàng)，六普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口规模为2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户(hù)，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升，人(rén)口小家(jiā)庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户(hù)数(shù)会因户均人(rén)口规(guī)模的(de)缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发(fā)展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住宅需求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)。人口迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出(chū)生人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区(qū)改善性(xìng)需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点(diǎn)；原(yuán)公有住(zhù)宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二(èr)者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势(shì)必(bì)会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积还(hái)有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居生(shēng)活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家(jiā)依旧存(cún)在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随(suí)之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么(me)未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房(fáng)之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商品住宅(zhái)占比实际值可能偏低，其增速可能超预期。