导读(dú)

　　黄金二十(shí)年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住宅(zhái)销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有(yǒu)关中国(guó)地(dì)产是否(fǒu)过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建部(bù)披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七(qī)次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不(bù)到一成，其(qí)中还包括大量城镇非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅(zhái)占比极(jí)低。

　　七(qī)普显示(shì)中(zhōng)国(guó)城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋(wū)质量、居住面积、配套设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关。中国(guó)的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大(dà)差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅市场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测(cè)算结果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品(pǐn)住宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每(měi)户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意(yì)味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供(gōng)需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为(wèi)户均一套房(fáng)无(wú)法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家买(mǎi)房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增需求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加，导致(zhì)家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新(xīn)增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第(dì)四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较(jiào)发达国(guó)家有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正在(zài)不断增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之(zhī)后，当(dāng)下(xià)中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十(shí)年(nián)房(fáng)价(jià)快(kuài)速上(shàng)涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大(dà)分化时(shí)代已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更(gèng)多体(tǐ)现在住(zhù)宅(zhái)质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不(bù)同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担(dān)心，中国(guó)的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍(réng)然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知晓具体情(qíng)况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的过(guò)剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场(chǎng)会如何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断站不住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主题的新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住(zhù)不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋(wū)实(shí)际仅(jǐn)有4700多万栋，还包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城市(shì)家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间数(shù)不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施齐全(quán)的(de)住宅才是城镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅(zhái)、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据(jù)，并没(méi)有直(zhí)接公布城镇住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据有两(liǎng)处可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极(jí)少，可忽略(lüè)不计(jì)。估(gū)算(suàn)城镇居(jū)民(mín)户均住宅(zhái)套(tào)数(shù)分(fēn)三步走：

　　第(dì)一(yī)步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的商(shāng)品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套数/家庭户(hù)数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数(shù)/住宅总(zǒng)套数）

　　=商品住宅(zhái)套户比/商(shāng)品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我(wǒ)们利用既有统计数(shù)据，大(dà)致测算(suàn)得到(dào)中国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年(nián)开始，新房销(xiāo)售中期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期(qī)房销售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交房后装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥(yōng)有住宅。其中自建住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适(shì)用(yòng)房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二手房加总，得到商品住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变(biàn)化比例，从而(ér)我们估算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购(gòu)期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户户有房”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不意(yì)味(wèi)着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因(yīn)此，成(chéng)熟房(fáng)地产市(shì)场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地(dì)的住宅市场(chǎng)供不应求，造成房(fáng)价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流(liú)动(dòng)调查数(shù)据显示，在(zài)上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工作的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口实际上会(huì)占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高(gāo)房价的大城市租(zū)赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国(guó)的城镇住宅中依然有(yǒu)不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄(líng)至少(shǎo)在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老(lǎo)化、管道等基(jī)础(chǔ)设施陈(chén)旧(jiù)，给住户(hù)的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占(zhàn)比仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世(shì)纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住(zhù)宅为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城(chéng)市家庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧(jǐn)张(zhāng)有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据(jù)测算(suàn)，2020年城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量(liàng)总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国(guó)人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按这个标(biāo)准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人(rén)均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要(yào)住(zhù)宅总量约390.6亿(yì)平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面(miàn)积后，中国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国(guó)人口静(jìng)态结(jié)构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来地产仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅现(xiàn)实(shí)之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城镇住宅需(xū)求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人口数(shù)不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续延续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人口规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租房，给迁入地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自(zì)然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益于人口迁(qiān)移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建(jiàn)最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买(mǎi)商(shāng)品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了(le)商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比(bǐ)势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环(huán)境，背后的(de)改善(shàn)性需求有(yǒu)待释放。

　　第(dì)四(sì)，“住上更大房子(zi)”的改善性需(xū)求还(hái)将有(yǒu)所增加。

　　刚需(xū)购房受限于资金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希(xī)望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧(jiù)换新。2022年底(dǐ)的中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因融为一体到底有多舒服，两人融为一体的描写素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国(guó)家依旧存在不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联(lián)系(xì)。随(suí)着经济发展水平(píng)的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年(nián)是(shì)中国地(dì)产(chǎn)黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，供需出(chū)现错配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的差异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人(rén)口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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