5月以(yǐ)来，房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以(yǐ)公募基(jī)金(jīn)为代(dài)表的(de)机构对于这一板块已经在(zài)悄然(rán)布(bù)局。数据显示，以南方和(hé)华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金一季(jì)报统计(jì)，龙(lóng)头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流(liú)通股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股分别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对房地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有(yǒu)的房地(dì)产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在(zài)股票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行业的持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从(cóng)2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公(gōng)募重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产(chǎn)板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名最高的是梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗保利(lì)发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退(tuì)步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二(èr)级市场乃至机构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产(chǎn)已经进(jìn)入(rù)大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资(zī)上，配置房地产行业轻(qīng)松(sōng)收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照(zhào)产业周期来(lái)分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的(de)行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难再(zài)出现(xiàn)了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要(yào)梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别(bié)住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上行的房价(jià)，因而(ér)行(xíng)业高增的时代已经过去，未来行(xíng)业的需求或将回落，在(zài)此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶(dǐng)回(huí)落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会(huì)在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的(de)阿尔法，而对应到股票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃(nǎi)至整体机(jī)构的(de)务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部央(yāng)国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东(dōng)金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实(shí)发展的主营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房(fáng)地产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实(shí)现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各(gè)类机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文(wén)龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的(de)浦东金桥也是上海本地房企(qǐ)，其第一(yī)季度的(de)收(shōu)入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是(shì)该公司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持(chí)续性(xìng)向好(hǎo)，从(cóng)数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背(bèi)景下(xià)，自然(rán)也吸(xī)引了(le)知名机构在其(qí)中持续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股股(gǔ)东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是(shì)主要(yào)布局(jú)在深圳的地产(chǎn)公司(sī)，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩(jì)单：首季公(gōng)司实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同(tóng)比增(zēng)长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排(pái)名(míng)第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此外联袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和(hé)私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的价值更为笃定突出；从拿地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企(qǐ)受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其(qí)他(tā)房企(qǐ)的净负债(zhài)率普遍都在100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空间有(yǒu)限(xiàn)，从融(róng)资成本(běn)看，龙头房企的融(róng)资成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年(nián)的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存(cún)在发(fā)展的大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的结构性机会依然(rán)存在，少部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是(shì)央企占据显著优(yōu)势(shì)，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资(zī)成本，优(yōu)质的(de)开发资源和良好(hǎo)的(de)不动产资(zī)产运营能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对民营房开企业的(de)资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来(lái)说估值的修复(fù)更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻(luó)辑在于集中度提(tí)升后，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将出现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的话，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过国投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面是否可(kě)以维持(chí)，首先是(shì)融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知(zhī)名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显(xiǎn)改善的(de)房企，主要是因(yīn)为过(guò)去两三(sān)年时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在(zài)核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能(néng)够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整(zhěng)的过(guò)程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房(fáng)地产的(de)复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝(jué)大(dà)多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市场表现也不(bù)太乐观(guān)。按(àn)照现在的经济(jì)状况、收入情况，以(yǐ)及市(shì)场的去库存压力、企业(yè)的资金(jīn)面(miàn)压(yā)力，可梭边鱼是不是鲶鱼 梭边鱼跟鲶鱼一样吗能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年(nián)报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹(dàn)外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们(men)要多给(gěi)一(yī)些耐心，这(zhè)个时候，在(zài)房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有极为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等待它的(de)基本面不断地凸显出来，这需要(yào)时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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