OPPO宣布(bù)关停旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhān雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗g)江光大园REIT开(kāi)盘继续延续此前(qián)几日的下(xià)跌(diē)走(zǒu)势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有所拉(lā)升，全天收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华(huá)安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库(kù)科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做(zuò)好相(xiāng)关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目的原始权益人相(xiāng)关负责人也表示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲库提(tí)前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东(dōng)新区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事件继(jì)续(xù)扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华(huá)安张江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二(èr)级市场价格开(kāi)始震荡走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息影响，华安张江光(guāng)大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以(yǐ)来，3个交(jiāo)易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月21日上市(shì)以来，华(huá)安张江光大园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体表现上看，目前上市的8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs中，仅博时(shí)招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程(chéng)度下跌(diē)，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季报中(zhōng)已经披露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率有所(suǒ)下降(jiàng)，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭遇突发事(shì)件(jiàn)，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽(jǐn)管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日场内资金有(yǒu)所流出，但是(shì)，不(bù)动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时表(biǎo)示，目(mù)前随着(zhe)二级市(shì)场价格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外(wài)，还有一位业内人(rén)士表(biǎo)示，今年整体REITs市场表(biǎo)现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少产(chǎn)品年内二级市(shì)场跌幅较大(dà)，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率(lǜ)高的产品(pǐn)具备一定(dìng)的投资价值，很(hěn)适合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随着经(jīng)济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品具备(bèi)一(yī)定的投资价(jià)值。

　　先锋瑞驰(chí)私募基金执行(xíng)董事高(gāo)如星(xīng)对此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过度(dù)对经营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过，他也强调(diào)，最终(zhōng)还是落到租(zū)金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江REIT紧急回应(yīng)

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科(kē)技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前(qián)未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方(fāng)面关(guān)于停止执行已签租(zū)赁协议的(de)通知。同时，在(zài)公告中，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此前，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出租率下降(jiàng)事项，一度(dù)二级(jí)市(shì)场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说(shuō)明(míng)会中管理人就相(xiāng)关(guān)事项进(jìn)行(xíng)了(le)解释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一定提振，二级(jí)市(shì)场价格表现也趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下(xià)的扩(kuò)募(mù)说明会上，运营团队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同谈判中(zhōng)的(de)储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到(dào)回升。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不到三周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市场(chǎng)各(gè)方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益(yì)人相(xiāng)关(guān)负责人(rén)坦言(yán)，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息(xī)的第一时间即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积极应(yīng)对哲库提前退(tuì)租(zū)的(de)可(kě)能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，据悉新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前储备租户还是(shì)比(bǐ)较丰富(fù)的，覆盖了芯片(piàn)测试、人(rén)工(gōng)智能、航天产业(yè)、信(xìn)息技术等产(chǎn)业客户，租赁(lìn)意(yì)向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些(xiē)时间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签(qiān)署租赁意向书(shū)来尽快锁定一些(xiē)重要租户(hù)。虽然收了(le)三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负(fù)责的(de)态度(dù)，我们肯定要全(quán)力(lì)与时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积在短期(qī)内完(wán)成(chéng)去化。”相关负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)项(xiàng)目一季度末(mò)也有将(jiāng)近(jìn)30％的空(kōng)置率，原始权益人有那么多储备租户，之前(qiá雨伞能当太阳伞用吗，雨伞能当太阳伞用吗n)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一直以来都坚(jiān)持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活(huó)跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到出租率下滑(huá)情(qíng)况没有得(dé)到及时修复(fù)后，张江这边也作了一(yī)定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一(yī)些储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江光大园项目(mù)在(zài)给租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金水平等方(fāng)面也有一些差异化(huà)，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大(dà)平层(céng)，楼的(de)成新度高一些，单价(jià)也贵一些，张江光大园单(dān)层(céng)以一千平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自(zì)身需求和预算挑选区域内的不同物(wù)业(yè)。

　　“如果扩募完成(chéng)以后，新老资(zī)产的(de)管理(lǐ)人(rén)都变成了一家，后续我们在资源(yuán)共享和联合营销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责(zé)人(rén)补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展望，相关负责人表(biǎo)示(shì)，张(zhāng)江集团和(hé)张江(jiāng)高科目前在(zài)管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发(fā)的储备项目，这些都(dōu)将(jiāng)成(chéng)为(wèi)张江REIT实现打造张江园(yuán)区产业空间资产上(shàng)市平台目标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源(yuán)。“我们非常重视张江REIT这个资(zī)本平台(tái)和它未来的发展。”相关负责(zé)人表示(shì)，“这次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的第一步，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突(tū)发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在张(zhāng)江(jiāng)科学(xué)城这三十年建(jiàn)设(shè)发展(zhǎn)过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历的(de)相(xiāng)比，只能算是一个非常小(xiǎo)的插(chā)曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心。”

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