文：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开(kāi)发(fā)时代步入高(gāo)质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时代，对(duì)购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按照经(jīng)济规律办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平(píng)稳(wěn)健康发(fā)展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想(xiǎng)，绝(jué)大部(bù)分商(shāng)品是一手(shǒu)交(jiāo)钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买者的(de)单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险(xiǎn)。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得(dé)，谋(móu)划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预(yù)售(shòu)最早源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存在(zài)预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在购买期房后并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是(shì)需要严(yán)格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的(de)，如果没(méi)有这些保障(zhàng)措施，一定会触(chù)发风(fēng)险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所(suǒ)以不(bù)如借机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预售制度有一定(dìng)历史(shǐ)阶段性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度(dù)有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复(fù)工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和(hé)房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不(bù)能兑现的营(yíng)销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众的最(zuì)根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量(liàng)，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施现房销售是实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长治(zhì)久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在当前的情(qíng)况下(xià)，取消(xiāo)预售制要(yào)结合稳楼市(shì)、房地(dì)产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当(dāng)期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模(mó)式等综(zōng)合(hé)施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财税改革方案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售(shòu)制、房(fáng)地产(chǎn)税、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期(qī)系(xì)统的专项研究(jiū)。（参考后(hòu)来形成的(de)专著(zhù)《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌>2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十(shí)世(shì)纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需求(qiú)是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国(guó)香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但(dàn)有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系列问题，不少地产(chǎn)商(shāng)开始探求新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业(yè)务的经(jīng)验(yàn)，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见解，在(zài)努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有(yǒu)了(le)自(zì)己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压(yā)力(lì)，加(jiā)速了(le)房(fáng)屋的建造(zào)和销售，也(yě)解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题(tí)，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼(lóu)市几十年繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾(wěi)楼”的情(qíng)况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国(guó)香港管理部门提升了对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求(qiú)开发商在预(yù)售前，确保(bǎo)地价(jià)款已经(jīng)全部支付，还要证明自身有资金(jīn)等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港(gǎng)要求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾(wěi陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么，陈奕迅《是但求其爱》歌词是什么歌)”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求(qiú)大和(hé)供给量短(duǎn)缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城(chéng)市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以(yǐ)租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也出(chū)现了分配不公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题，因此福利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市场面临(lín)商品房的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发(fā)商，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一步深化(huà)城镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设(shè)的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计(jì)划经(jīng)济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房供应速度加快。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖(mài)楼花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金(jīn)压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设中的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房(fáng)过(guò)程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需要一(yī)次性付清首付款(kuǎn)，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成，开发商可能已拿到(dào)了全(quán)部购房款(kuǎn)，这点与中国香(xiāng)港的(de)按(àn)照工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商而言，预售(shòu)制商品房也开启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化(huà)发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国(guó)内地房(fáng)地产市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市(shì)场快(kuài)速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼住到住宅(zhái)小区，从全(quán)民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进(jìn)程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制(zhì)在当(dāng)前已成为(wèi)中国(guó)内地(dì)商品(pǐn)房销售最主要方式(shì)，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地(dì)产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁(fán)荣(róng)，行业各项(xiàng)指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资(zī)完成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合(hé)增速17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国(guó)内地经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的(de)上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地(dì)产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的(de)带动最为明(míng)显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动(dòng)的投资占(zhàn)全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地(dì)产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国资(zī)本市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确(què)实存在，当前的负(fù)面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二(èr)卖”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能(néng)根据(jù)购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩张，资金(jīn)若(ruò)遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还(hái)款能(néng)力或(huò)短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担(dān)，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的坏账(zhàng)压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度(dù)看(kàn)，购房者的预售(shòu)监(jiān)管资金去哪了？楼(lóu)盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商品房(fáng)预售管理办(bàn)法(fǎ)》中明(míng)确(què)规定了开发企业(yè)预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于(yú)有关的(de)工程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地(dì)产管理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有(yǒu)统一的预(yù)售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后(hòu)被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却被(bèi)迫继(jì)续还(hái)款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户资金如何(hé)被(bèi)挪走的？实(shí)际(jì)上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景下(xià)，抽调预(yù)售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如工(gōng)程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金(jīn)转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样(yàng)做(zuò)提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿(ná)地、还(hái)款(kuǎn)和(hé)楼盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售(shòu)制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设(shè)有定(dìng)金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付(fù)款(kuǎn)比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般(bān)以定金方式支(zhī)付(fù)，或按(àn)工程进度分期支付，或二(èr)者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用(yòng)两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房(fáng)出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一是期房由政府或第(dì)三方验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发商为购房(fáng)者(zhě)提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房(fáng)前(qián)仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭贷(dài)款(kuǎn)支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户监(jiān)管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在房屋建设过程中的资金(jīn)全(quán)部来(lái)自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金(jīn)直接(jiē)损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分(fēn)动机(jī)监管开发(fā)商施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭(píng)证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工期进(jìn)度支付，按揭(jiē)按工(gōng)期放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商(shāng)或(huò)购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定(dìng)金(jīn)按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定(dìng)最低首(shǒu)付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工(gōng)期(qī)支付房款(kuǎn)的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因(yīn)项目而异(yì)。一般来说，支付节点可分为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面(miàn)完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，银行按施工节(jié)奏(zòu)分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或(huò)重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易(yì)中(zhōng)的房(fáng)产、资(zī)金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，当开(kāi)发(fā)商(shāng)出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付(fù)方面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工(gōng)程进度(dù)付(fù)款的方式(shì)，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相(xiāng)对较(jiào)低，一般会在(zài)合(hé)同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交付(fù)后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资(zī)金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期(qī)房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例(lì)不超房款的20％，开发商违(wéi)约需返还(hái)定(dìng)价(jià)并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出台《宅地(dì)建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发商(shāng)必须完成定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订(dìng)购房合同时，开发(fā)商向金融(róng)机(jī)构或指(zhǐ)定(dìng)保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机(jī)构或保证机构(gòu)或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环(huán)节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买合(hé)同，不执(zhí)行(xíng)OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行(xíng)申(shēn)请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度(dù)付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一(yī)般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度(dù)放(fàng)款，月供在此过程(chéng)中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的(de)订(dìng)金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行(xíng)专门的项目资金账户(hù)，账户(hù)资金(jīn)提取须(xū)与房屋建(jiàn)设(shè)有(yǒu)关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼和房(fáng)企重组(zǔ)。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交(jiāo)楼保复工保民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常(cháng)运(yùn)转的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支持力(lì)度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后(hòu)定金保护(hù)机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房屋交付阶段，保(bǎo)障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提供(gōng)充分的保障。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机(jī)制(zhì)或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管机(jī)构，或由政(zhèng)府相关部门直接监(jiān)管，以此防止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能(néng)不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购(gòu)房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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