文：任泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会(huì)议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取(qǔ)消商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的必然趋势，也是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从(cóng)大开发进(jìn)入(rù)存(cún)量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。如果按照经济规律办事，中国(guó)一(yī)定能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆(lù)和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销(xiāo)售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预(yù)售制(zhì)对购房者非常(cháng)不公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房(fáng)老百(bǎi)姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预售最早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不少国家存在预售(shòu)制。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚措施作(zuò)为保障的，如(rú)果没(méi)有这(zhè)些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时(shí)代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降负债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、恢复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制(zhì)。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革(gé)，中(zhōng)国一定(dìng)能化解这个难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段(duàn)，而是(shì)所见即所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中(zhōng)心，房地产也(yě)不能例外，老(lǎo)百姓买房(fáng)子是(shì)天大的事，烂(làn)尾毁三代，好(hǎo)房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安(ān)居(jū)乐业、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在(zài)国务(wù)院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财(cái)税改革方案研究时，对预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的(de)风险确(què)实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等(děng)问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国(guó)香港还未(wèi)推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房(fáng)的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇(yǔ)分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼宇的市民数(shù)量有所增加(jiā)，开(kāi)发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对(duì)于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力(lì)寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下(xià)九龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明(míng)书，上有(yǒu)文(wén)字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼(lóu)宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材(cái)料(liào)、分层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方(fāng)式减轻了民(mín)众购房的资金压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的(de)举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特(tè)色(sè)，纵(zòng)观中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解(jiě)决(jué)了核心的住房供(gōng)不应(yīng)求的(de)问题，使(shǐ)房(fáng)市发(fā)展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了(le)对于预售楼花(huā)制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支取时需律所和建筑(zhù)师(shī)的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师(shī)等(děng)造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋(wū)“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体(tǐ)系(xì)逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代(dài)，中国内(nèi)地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大(dà)于城(chéng)市化进程(chéng)，唯(wéi)有解决(jué)住房基础等城(chéng)市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一(yī)分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因(yīn)此福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地产市场面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商(shāng)，商(shāng)品房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑(yí)是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中国(guó)香港预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供给商(shāng)品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计划经济(jì)下(xià)的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商品房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖期房，解(jiě)决(jué)了房(fáng)企缺(quē)少资金(jīn)和开发时间周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住(zhù)房供(gōng)应速度(dù)加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行(xíng)等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产(chǎn)市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成(chéng)契(qì)合中国内地的商品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加(jiā)快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款(kuǎn)的行(xíng)为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次(cì)性(xìng)付清首付款，并采用银行贷(dài)款的形式(shì)一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可(kě)能已拿到了(le)全(quán)部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照工程进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预售制商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中国(guó)内(nèi)地商品房(fáng)销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩(suō)短房企现金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资(zī)金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居到(dào)基本适居(jū)，住房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进程进入快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面(miàn)积由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地(dì)商品房销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年期房累(lèi)计销售面(miàn)积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行(xíng)到民(mín)企崛起，队(duì)伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地(dì)产企(qǐ)业(yè)数(shù)量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中(zhōng)国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带(dài)动的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资(zī)产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款余额(é)的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房(fáng)地产融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿(yì)美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券(quàn)市值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售(shòu)制(zhì)背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的(de)单(dān)方面不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担(dān)了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交付(fù)的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还(hái)要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期(qī)办理甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房(fáng)合同向开发商主张权力，但(dàn)依旧需要(yào)根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担(dān)的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资(zī)金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进(jìn)行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房(fáng)企因为市(shì)场波(bō)动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等一(yī)系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房(fáng)者签订的预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将(jiāng)面临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管资金(jīn)去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城市商(shāng)品房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规(guī)定(dìng)了开发企业预(yù)售商品房所得(dé)款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由(yóu)房(fáng)地产(chǎn)管理部门制定。但(dàn)多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例(lì)为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安成本乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资(zī)金。而事实是，不(bù)少(shǎo)购房款未进入监(jiān)管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没(méi)有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何(hé)被(bèi)挪走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管账户拨付(fù)资(zī)金，再由工(gōng)程方将资金转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样(yàng)做提(tí)供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环(huán)高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或(huò)预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在(zài)房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一(yī)般(bān)以定(dìng)金方式支付(fù)，或按工程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进(jìn)度(dù)付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋交付后发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商品(pǐn)房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大(dà)缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保(bǎo)障(zhàng)有两种(zhǒng)方式，一是期房(fáng)由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的(de)房款。二(èr)是开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金(jīn)及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美(měi)国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防(fáng)止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付(fù)款由第(dì)三(sān)方(fāng)公证行或产权保(bǎo)险公司的信托(tuō)账户(hù)监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部(bù)来自银行(xíng)，银(yín)行根据工程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得(dé)由(yóu)政府相(xiāng)关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查(chá)后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银行得到购房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购(gòu)房，房款按建造(zào)工(gōng)期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者(观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪zhě)可购买期房烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方面，德国开(kāi)发商(shāng)在项(xiàng)目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定金(jīn)退(tuì)还。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照(zhào)德国(guó)法律(lǜ)全部退还(hái)。

　　签署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可分为公(gōng)证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内(nèi)清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完(wán)工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可(kě)在支付(fù)房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时(shí)，保险公司保证开(kāi)发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　英国(guó)预售制(zhì)设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险保护(hù)机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金(jīn)由保险(xiǎn)公司(sī)赔(péi)付(fù)，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须(xū)经过房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可(kě)按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管(guǎn)极为严格，资(zī)金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在进入(rù)开(kāi)发(fā)商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立(lì)法方面，日本二战结(jié)束后由于(yú)房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取引(yǐn)业法》，对购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分(fēn)，法律要(yào)求开发商必须(xū)完成(chéng)定金保全措(cuò)施才(cái)可(kě)预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并(bìng)将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房者。除(chú)定金(jīn)外(wài)，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证机构或(huò)保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需(xū)向购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房(fáng)前只需支付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定金(jīn)外(wài)的剩余(yú)房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有资金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环节(jié)，新加坡(pō)开(kāi)发(fā)商(shāng)有(yǒu)统一的选购(gòu)权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时购房者向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开(kāi)发商(shāng)遵守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在此过程中随着放(fàng)出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关。房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房者享受1年(nián)的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短(duǎn)期来看，当前房地产到了(le)政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需求(qiú)的支(zhī)持力度，长短兼顾妥善(shàn)应(yīng)对局(jú)部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的(de)房企包括(kuò)民营企业，加大(dà)支持(chí)力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结至房(fáng)屋交付阶段，保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余(yú)款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环(huán)节，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门直(zhí)接监管(guǎn)，以此防止资金挪(nuó)用现象(xiàng)。交付环节，建立商品(pǐn)房保(bǎo)修期制度。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商应(yīng)对(duì)房屋质量(liàng)问题全(quán)权负责、免费维修(xiū)，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结(jié)束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐劣币(bì)。

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