万柳书院，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红(hóng)，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅(zhái)被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如(rú)今，万柳书(shū)院再次(cì)受到(dào)舆(yú)论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共(gòng)同债务人被中国信达追债，中国(guó)信达(dá)为了收(shōu)回钱(qián)款(kuǎn)不得不将中赫抵押(yā)的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已售(shòu)出(chū)，业主(zhǔ)并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子(zi)现在莫(mò)名奇(qí)妙(miào)地被拍卖(mài)，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截至(zhì)发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维权(quán)信息，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势都那(nà)么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没(méi)想到，这个位于(yú)海淀(diàn)核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地(dì)产开发有限公司不良债(zhài)权转(zhuǎn)让项目”，债权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押(yā)物中，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集(jí)团有限公司(sī)是共同债务人。目(mù)前，该项目(mù)已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是(shì)一起中国信(xìn)达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪(háo)宅的(de)背后暗(àn)藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页面(miàn)上又注明这75套房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集(jí)团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友等(děng)。

　　由(yóu)此(cǐ)，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹，“富人也被(bèi)精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实际(jì)占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权(quán)回本的愿望，或将(jiāng)泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根(gēn)据相关法(fǎ)律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣(kòu)押、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向(xiàng)法院提(tí)出执行异议(yì)申(shēn)请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人(rén)民(mín)法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问(wèn)题的批复》，以司(sī)法解释的方式明(míng)确了购房人(rén)的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消(xiāo)费者(zhě)以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并(bìng)已支付全(quán)部价(jià)款，主张其(qí)房屋(wū)交付(fù)请求权优(yōu)先于(yú)建设工程(chéng)价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及(jí)其他(tā)债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品(pǐn)房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价款的(de)，可以适用前款(kuǎn)规定。哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思

　　也就(jiù)是说，如(rú)果这75套(tào)房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是(shì)个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但(dàn)此前(qián)，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列，中国金谷国(guó)际(jì)信(xìn)托(tuō)有限责任公(gōng)司成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限(xiàn)公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企(qǐ)，中赫集团既(jì)没有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京(jīng)豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼(yú)岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时(shí)京城最(zuì)贵的楼盘，引(yǐn)发了市(shì)场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科(kē)等(děng)大(dà)型知(zhī)名房企手中，抢下了(le)北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)就以神秘高(gāo)端的姿(zī)态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万的成年银杏树，还是(shì)每平(píng)米20万元的(de)价(jià)格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看(kàn)出(chū)其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当(dāng)时(shí)有(yǒu)名(míng)的融创观澜(lán)嘉(jiā)苑(yuàn)、佳(jiā)兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套300平米的法拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价达到(dào)惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了8年之久，但其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京(jīng)豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院(yuàn)。而柳传志、丁磊等知名商(shāng)业大(dà)佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中赫(hè)集(jí)团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外(wài)界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却(què)多次成为(wèi)被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为履行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务，中赫集(j哈巴狗是什么意思，哈基米是什么意思í)团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这(zhè)个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟(gēn)着(zhe)急(jí)转直(zhí)下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先(xiān)后(hòu)进军(jūn)能源(yuán)市场(chǎng)、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉(huī)将转型的目(mù)光(guāng)，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为(wèi)国(guó)安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月(yuè)，中赫(hè)集团从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部(bù)全部股权。如(rú)果北京国(guó)安(ān)的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是(shì)这样，中赫为什么(me)又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出(chū)质记(jì)录。质权人(rén)包(bāo)括(kuò)海金商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营状况没有得到改善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据(jù)北京产权交易所官网(wǎng)信息显(xiǎn)示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部(bù)实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手中的中赫(hè)集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力而拒不履行生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人成为“老赖(lài)”。只有(yǒu)北(běi)京国(guó)安，目前幸免于难。不(bù)过在实(shí)控(kòng)人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国安，又如(rú)何能独善(shàn)其(qí)身？

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