5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构(gòu)对于这(zhè)一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时(shí)所(suǒ)公布的总份额(é)均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金(jīn)一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企获(huò)得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升”

　　行业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的房(fáng)地产行业标(biāo)的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持房地产(chǎn)公(gōng)司市值在股票资产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现(xiàn)了三年来(lái)的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募(mù)对房地产行业(yè)的持(chí)股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产(chǎn)板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市(shì)值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的(de)投资愈发有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在(zài)基金(jīn)重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万科A排(pái)在第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位(wèi)上看均有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产(chǎn)是复(fù)苏(sū)链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时代，一二线城市好(hǎo)于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业(yè)贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情(qíng)里包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业也出(chū)现了一些机会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公(gōng)募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也(yě)有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐(lè)观态(tài)度：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了(le)，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平(píng)方(fāng)米。需(xū)求(qiú)端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来(lái)去(qù)刺(cì)激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无(wú)论从城镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房(fáng)面积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已(yǐ)告别住房短缺时(shí)代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的(de)销售额(é)，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将(jiāng)回落(luò)，在此过程中，伴随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到供给侧出清的过程。这个过程中(zhōng)，综(zōng)合竞争力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行业需求见顶回落时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已(yǐ)经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的(de)认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了(le)10％，它们(men)分别是上(shàng)实发(fā)展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后(hòu)日(rì)成交量明(míng)显(xiǎ不尽人意是什么意思n)放大，4日、5日连续两个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展(zhǎn)的(de)主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产销(xiāo)售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服务、工程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度(dù)，其(qí)实现营(yíng)业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对其布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募(mù)的上银(yín)基金(jīn)、私募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第(dì)二的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一(yī)季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅(fú)度复(fù)苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻(zhù)足。从第(dì)一(yī)季度(dù)十(shí)大(dà)流(liú)通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然(rán)在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿(ā)布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持(chí)股(gǔ)。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区(qū)域性地产(chǎn)公(gōng)司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出(chū)的(de)也是一份报喜的成绩单：首季(jì)公司实(shí)现(xiàn)营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来(lái)看(kàn)，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只公募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从(cóng)融资成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前(qián)中特估(gū)的浪潮(cháo)下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分(fēn)公司(sī)尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又(yòu)体现为(wèi)库存(cún)的(de)优势(shì)。央企地(dì)产(chǎn)公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和良好的(de)不动(dòng)产资产(chǎn)运(yùn)营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民(mín)营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值(zhí)的修复更明显。中特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发(fā)展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可(kě)预(yù)期(qī)的盈利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来(lái)估(gū)值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对较(jiào)低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部(bù)将(jiāng)出(chū)现分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基(jī)金(jīn)投资部副(fù)总监綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察国(guó)企央企在(zài)三(sān)个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售份额持续(xù)提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下(xià)滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营(yíng)收、净(jìng)利均实现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增(zēng)长。而这(zhè)些公(gōng)司也是机构(gòu)的(de)重仓(cāng)对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表(不尽人意是什么意思biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是(shì)在2021年(nián)下半年民营(yíng)房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集(jí)中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩(jì)的(de)增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同(tóng)时(shí)也(yě)提(tí)醒表示，在房(fáng)地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环(huán)比(bǐ)三(sān)月相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海在内的绝大多数城市都出现环比下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力(lì)、企业的(de)资金面压力，可能会出(chū)现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期反弹外(wài)的一个(gè)市(shì)场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向(xiàng)《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我(wǒ)们要多(duō)给(gěi)一些(xiē)耐(nài)心，这(zhè)个时(shí)候，在房地(dì)产(chǎn)以及上(shàng)下游就(jiù)不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为(wèi)举例分(fēn)析(xī)，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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