5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收(shōu)盘(pán)，中信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金(jīn)一(yī)季报统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房(fáng)地产行业标的(de)市值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其(qí)所持(chí)股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但(dàn)公(gōng)募所持房地(dì)产(chǎn)公司市(shì)值在股(gǔ)票资产(chǎn)中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度(dù)得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别(bié)为保利(lì)发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公(gōng)募(mù)对于房地产(chǎn)的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇(huì)总的(de)重(zhòng)仓(cāng)股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上(shàng)看均有(yǒu)退(tuì)步，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但(dàn)考虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃(nǎi)至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形成共识的(de)是，经(jīng)济圈判断房地产已经(jīng)进入大分化(huà)时代，一二线城市好于(yú)三四线城(chéng)市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置(zhì)房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行业贝塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分类，包(bāo)括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也(yě)出现了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年光是(shì)居民存(cún)款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量(liàng)地(dì)产的更(gèng)新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进程，还是(shì)人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告(gào)别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及(jí作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确)过快上(shàng)行的房价，因而行业高增的(de)时代已(yǐ)经过去，未来(lái)行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将回落(luò)，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年(nián)的民营地(dì)产爆雷），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清(qīng)的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够(gòu)通(tōng)过大鱼吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率的(de)提升。当(dāng)行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不代表(biǎo)没有投资(zī)机(jī)会(huì)，机会在于城市(shì)、位(wèi)置、产品的(de)阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的(de)务实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央国(guó)企、优质区(qū)域性标(biāo)的(de)成香饽(bō)饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在纳入(rù)统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地产类标的股中，本月以来实现股(gǔ)价(jià)上涨的(de)达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排(pái)名前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产(chǎn)。排名第一的(de)上实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租赁(lìn)、物(wù)业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其布局(jú)的例子。以(yǐ)3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧(qiǎo)合的(de)是，涨幅(fú)暂时排(pái)名(míng)第二的(de)浦(pǔ)东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入(rù)利润规模(mó)大幅度复苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高(gāo)，另(lìng)一方面则是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景下，自(zì)然也吸(xī)引了知(zhī)名(míng)机构在其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看(kàn)，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季(jì)度他有的两只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十(shí)。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名(míng)鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还(hái)小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区(qū)域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归属于(yú)上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红周刊》注意到(dào)两(liǎng)只公(gōng)募指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东行(xíng)列(liè)。具体说来， 南方中证全(quán)指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高(gāo)盛国(guó)际和私(sī)募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅(fú)降(jiàng)温，优质(zhì)土地供给(gěi)较(jiào)多(duō)（券(quàn)商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房企的(de)拿地(dì)力(lì)度（拿地(dì)金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资(zī)上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其他(tā)房企的净负(fù)债率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股或存在发展的大好机(jī)会。中信证券指出(chū)：“房地(dì)产行(xíng)业的结构(gòu)性(xìng)机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好(hǎo)的(de)不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权债务关(guān)系等问题，市场对民营房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业出清的过(guò)程中，央国企(qǐ)相较于民(mín)企来(lái)说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显。中特(tè)估(gū)的角度从中长期(qī)的维(wéi)度看，行业(yè)的逻辑在于集中度提升后，行业进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段更(gèng)稳(wěn)定且可(kě)预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该关注估值相对较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能(néng)力强、可以创造(zào)持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席(xí)研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等(děng)国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明。不过国投瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副(fù)总监綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央(yāng)企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低位(wèi)，其次是销售(shòu)份(fèn)额持(chí)续提升，再次是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需(xū)要多给一些耐(nài)心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年(nián)的(de)业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度(dù)的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均(jūn)实(shí)现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公(gōng)司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名(mí作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确ng)房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不(bù)怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投资的驱动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在(zài)2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整(zhěng)个市场从四月份(fèn)开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海(hǎi)在(zài)内的(de)绝大(dà)多(duō)数(shù)城市都(dōu)出现环(huán)比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而(ér)现(xiàn)在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出(chū)现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一个市场(chǎng)乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地产(chǎn)以及其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整(zhěng)个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所(suǒ)以(yǐ)只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本(běn)面不断地凸显出来(lái)，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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