“现在的房地(dì)产很难再出现(xiàn)像(xiàng)过去十年的(de)系(xì)统(tǒng)性行(xíng)情(qíng)。”思(sī)睿(ruì)集团合伙人、首席经济学家洪灏向《红周刊》表(biǎo)示(shì)，房地产行业分化的愈加明显，让机构和投资者的关注(zhù)度从(cóng)板块向(xiàng)单个(gè)标的转移(yí)。上海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论是业绩，还是估值，房地(dì)产(chǎn)都已经(jīng)双杀(shā)到了最底部，而且(qiě)是(shì)反复(fù)地杀到(dào)了底部，再往(wǎng)下(xià)的空间已经不大(dà)了(le)。

　　三道红线等指标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么如(rú)何寻找房地产个股(gǔ)的阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产(chǎn)赛道中(zhōng)进(jìn)行(xíng)选择，需要非常小心，避(bì)免选了半天，标的公司出现(xiàn)爆雷的情况。除此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需(xū)要满足以下三个(gè)基准：有大的国(guó)资背景的(de)、杠杆率较(jiào)低的(de)、此前没有踩过(guò)红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今年房地产(chǎn)的开发资金来源，可以发现，其实银行的信贷倾向是不太愿意给房企(qǐ)贷款的，房(fáng)企的(de)主(zhǔ)要(yào)资(zī)金(jīn)来(lái)源来(lái)自新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年新房的销售情况相较(jiào)一般(bān)。再(zài)关注一下，哪(nǎ)些房企能(néng)从银行拿到(dào)钱(qián)，其实主(zhǔ)要还是(shì)那些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困难(nán)，所以整个行业出现了一(yī)个很明显的(de)分化，无论是(shì)在销售，还是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在(zài)资本(běn)市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)相对较好，但(dàn)没有(yǒu)国资背(bèi)景的民(mín)营房企股价大多表现很(hěn)一(yī)般。

　　陈昊扬则向《红(hóng)周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻(luó)辑是(shì)，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特别(bié)重视企业的成本(běn)优势(shì)，更具体一点，就是它(tā)的净(jìng)借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是行业(yè)内的最低水平(píng)；利润率是不是行(xíng)业(yè)内(nèi)最(zuì)高的；融资成(chéng)本是(shì)否是行(xíng)业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也(yě)是业内最低(dī)的(de)；这些都是我(wǒ)们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能够同时满足(zú)上(shàng)述条(tiáo)件的(de)房企并不多。即(jí)便是在(zài)国央企中，仍有部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化(huà)的趋(qū)势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红(hóng)周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据(jù)整理发现，截至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆(lù)家(jiā)嘴、格力(lì)地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中国武夷(yí)等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城(chéng)建(jiàn)发展、京投发(fā)展、光明(míng)地产、云南城投、首开(kāi)股份(fèn)、珠江股份、城(chéng)投控股等国(guó)央企房企也踩(cǎi)了“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fán季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗g)企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不(bù)难(nán)看出，即便是有(yǒu)着较稳健特(tè)色(sè)的国央企房企，其财(cái)务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是(shì)少数。而更加值(zhí)得注意的(de)是，在2022年(nián)，不(bù)少国企，甚至地方国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企的资金链情况。

　　对房企而言，扩张速度的张弛有度尤为重(zhòng)要，节奏把(bǎ)握准确，有助(zhù)于房企储备优质“弹药”；但过于乐观的(de)预判未来(lái)市场，以及(jí)过(guò)于(yú)激进的扩张(zhāng)拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家房企进行举(jǔ)例，它(tā)从2018年开(kāi)始到(dào)2021年，连续4年的净借贷比例都维(wéi)持(chí)在33％左(zuǒ)右，完(wán)全没有增加杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企明显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市(shì)进行(xíng)大举(jǔ)拿地，净负债率也由(yóu)此(cǐ)前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨(zhǎng)了接近(jìn)三分(fēn)之一。与此同时，该房企新购入地(dì)块也(yě)实现了(le)快(kuài)速的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多(duō)的(de)楼盘(pán)入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它本(běn)身(shēn)储备了很多弹药(yào)，去年拿地超1000亿元(yuán)，且(qiě)其中一半在一(yī)线城市，另外一半也主要集中(zhōng)在(zài)强二线和二(èr)线城市；另(lìng)一(yī)方面，它(tā)的(de)扩张(zhāng)是有节(jié)制地扩张。

　　陈昊扬同样提醒道(dào)，与之相反(fǎn)，有些房(fáng)企的(de)扩(kuò)张速(sù)度让(ràng)人感觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看到了2016年(nián)～2020年期间(jiān)扩(kuò)张的民(mín)营(yíng)企业(yè)的影子。虽然说，见到机会时要出手(shǒu)，但(dàn)出手的章法仍要小心，如果负债(zhài)率(lǜ)扩张得太快，但未来(lái)的两年市场没有想象得那么好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家(jiā)房企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度是否激(jī)进？陈(chén)昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主要还(hái)是(shì)看房(fáng)企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这(zhè)个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是扩张得过于快速了。

　　不难(nán)看出，这一标准要(yào)比“三道红线”对房企的净负(fù)债率要求不(bù)得(dé)高于100％要更加严格。陈昊扬解释，当前房地(dì)产行业(yè)的复苏速(sù)度并没有那(nà)么(me)快，所(suǒ)以(yǐ)要规(guī)避公司(sī)净负债(zhài)率提高到(dào)一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿(ná)地较积极的(de)房企梳理发现(xiàn)，中交地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份(fèn)、越秀地产(chǎn)、绿城中国、保利发展等(děng)房(fáng)企2022年净(jìng)负(fù)债率都在(zài)60％之上。其中，中(zhōng)交地产净负债率(lǜ)持续居高(gāo)不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为(wèi)317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明(míng)对比(bǐ)的(de)是，华润(rùn)置地、中国海外发展、万科(kē)A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房(fáng)企在践行较积极的(de)拿地策略的同时，也较好地(dì)控制了公司的(de)扩张速度与净负债(zhài)率水(shuǐ)平（见(jiàn)附表(biǎo)）。

　　滨江集团等个(gè)别(bié)民营(yíng)房企

　　或(huò)具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑马特质

　　陈(chén)昊(hào)扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来(lái)看国(guó)央企与民营房企，但在(zài)各(gè)维(wéi)度的实际表(biǎo)现上，国央(yāng)企(qǐ)确实会更(gèng)胜一筹。如(rú)国央企的融(róng)资(zī)成本更低，融资渠道也(yě)更顺畅，能(néng)够(gòu)做到想融就融(róng)，这样(yàng)，国央企自然(rán)而然就具(jù)有天然(rán)优势。

　　虽然对比民营房(fáng)企，机构更加看好国央企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意味着，民营(yíng)企业中就没(méi)有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍有少数民营房企同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年一季报，滨江集团的十大流(liú)通股(gǔ)东中新进了(le)“中国工商银行股份有限公司－景顺(shùn)长(zhǎng)城中(zhōng)国回报灵活配置混合(hé)型证券(quàn)投资基金”“全国社保(bǎo)基金一一六组合”等。

　　除此(cǐ)之外，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募珠(zhū)海阿(ā)巴(bā)马(mǎ)资产(chǎn)管理有(yǒu)限公司就长期持有滨(bīn)江(jiāng)集团。根据一季报，该资(zī)产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合(hé)计持有滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股的3.56％。

　　滨江集团的受(shòu)青睐，和其自身的基(jī)本面表现(xiàn)存(cún)在一定关系。2020年以来的(de)近三年时间，房地产市场整体在走“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是(shì)表现出(chū)较强的韧劲，2020年以来，滨江集团在业绩表现(xiàn)、销(xiāo)售(shòu)规模(mó)、新增土储、股价表现等多维度(dù)都表现了较强的增长势头。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间，滨(bīn)江(jiāng)集团扣非归母(mǔ)净利(lì)润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发(fā)布的2023年一季报，今年一季度，滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)更是实现了扣非(fēi)归(guī)母净利润5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍能保持自身业绩(jì)的持续增长，和滨(bīn)江(jiāng)集团扎根杭州(zhōu)的战略(lüè)布局关(guān)系(xì)密切。根(gēn)据2022年年报，滨江集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区，而在2021年，杭州(zhōu)地区的营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近六成。近三年持续(xù)稳居杭州房企销售排(pái)名第一。

　　与此同时(shí)，滨江集团(tuán)在杭州的土储补充同样较为积(jī)极(jí)，根(gēn)据诸葛找房(fáng)、住在杭州网数据显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿地(dì)金(jīn)额依(yī)次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本土第(dì)一。

　　而滨江集团在杭州的较(jiào)突出表现，也让滨江集(jí)团的房企(qǐ)排名迅速提升。到(dào)2023年，滨(bīn)江集(jí)团的房企排名(míng)已冲(chōng)进(jìn)前(qián)十，根据(jù)中指数据，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销(xiāo)售额607.3亿元(yuán)，位列房(fáng)企第九位。

　　值得注意的(de)是，2020年至(zhì)今，滨江集团股价翻了超一倍以上(shàng)，而(ér)近期，滨江集团更(gèng)是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中调研。滨江集团发布公告表示，公司于5月10日接(jiē)受了信达证券、金鹰基金、建信养(yǎng)老、新华养老等18家机构调研。

　　产业链(liàn)布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下(xià)游家纺(fǎng)、家居、物业觅α

　　实际(jì)上房地产开发只(zhǐ)是房地产(chǎn)产业链(liàn)上的中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材料供应(yīng)商，而(ér)下游(yóu)应用行业(yè)主要(yào)包括中介(jiè)服务、家用电器、物业(yè)管理、家居(jū)用(yòng)品(pǐn)。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产开发环节与上游(yóu)材料端息息相关(guān)，新盘(pán)开工不足(zú)导致上游不被看好，机(jī)构寻(xún)觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路渐渐移至下游。“中国房地产行业在进入存量房时代，所以(yǐ)对(duì)地产产(chǎn)业链，尤(yóu)其是偏(piān)消费属性的家装家(jiā)居领域，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好，因为居民保有(yǒu)的住房(fáng)规模越来(lái)越大，随着时(shí)间的增加(jiā)，内装更新的需求也会越来越(yuè)多。美国(guó)过(guò)去的数据充分说明了这一点，在新房销(xiāo)售见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相(xiāng)对看好和内装(zhuāng)相关的行业，例如(rú)消费建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人(rén)士表示。

　　而根据《红周刊》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前两位的都是来自家纺赛道的公司，它们分(fēn)别是富(fù)安娜和水(shuǐ)星家纺，特别(bié)是(shì)前者在月线连收七根(gēn)阳线的基(jī)础(chǔ)上，年内迄(qì)今涨幅已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例，富安娜主要从事纺织(zhī)家居、睡眠(mián)家(jiā)居、生活(huó)类产品的研发、设(shè)计、生产(chǎn)及销售，旗下拥(yōng)有原创“富安(ān)娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌(pái)。第一季度报告显(xiǎn)示，报告(gào)期(qī)内，富安娜(nà)实现营(yíng)业收入约(yuē)6.2亿元(yuán)，同(tóng)比减少7.57％；不(bù)过实现归(guī)属于(yú)上市(shì)公(gōng)司股东的净利润约1.11亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从上(shàng)市(shì)公司(sī)一季报的十大流通股股东来看，能够发(fā)现该股早已成为基金重仓股(gǔ)的天下，彼时包括公(gōng)募的(de)中欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧(ōu)潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私(sī)募(mù)的明(míng)河2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江(jiāng)山。需要强调(diào)的是(shì)，中欧的两只基金都是(shì)价值派基金经理(lǐ)曹(cáo)名长在管的产品，首季其同时重仓的(de)房地(dì)产产业链(liàn)股票还有金地集团和大亚圣(shèng)象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因(yīn)疫情、消费复苏(sū)进程(chéng)缓慢等多因(yīn)素(sù)一度沉寂，不过(guò)好在困境反转露出(chū)曙光，家居板块中年(nián)内(nèi)表现(xiàn)最好(hǎo)的是志(zhì)邦家(jiā)居(jū)。同(tóng)一(yī)时间段，该股年内上涨已经(jīng)超过23％，从业(yè)绩(jì)来看，无论是(shì)营收还(hái)是归母净(jìng)利润，公司都实现了(le)同比(bǐ)双升(shēng)。

　　从公(gōng)司的十大流通股(gǔ)股东来看，《红(hóng)周刊(kān)》发现(xiàn)广发基金经理罗洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他(tā)管理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这(zhè)两只产(chǎn)品也(yě)成(chéng)为(wèi)志邦家(jiā)居十大(dà)流通股股东中仅(jǐn)有的两(liǎng)只公(gōng)募。有意(yì)思的是，他似(shì)乎对(duì)于定制家(jiā)居类(lèi)标的情有独钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金(jīn)牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产品(pǐn)均(jūn)登榜(bǎng)十大流通股股(gǔ)东，其也成(chéng)为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家(jiā)纺外，下游的物业股(gǔ)也越来越被(bèi)机构所青(qīng)睐，不过这类标的(de)大多在香港上市，如何(hé)选择成为难(nán)题。对此(cǐ)，前(qián)述上海(hǎi)公募基金经理举例分析：“物业服务不是(shì)一个(gè)高(gāo)毛利的行业，挣(zhēng)钱(qián)很辛苦，我选(xuǎn)公(gōng)司还是(shì)希(xī)望(wàng)挣的(de)是(shì)市场化应该挣(zhēng)的钱，以我曾经(jīng)买的绿城服务(wù)为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘占比是(shì)比较高的，每年(nián)到(dào)期的合同(tóng)里提价成功率在(zài)30％～40％。它能做到(dào)滚(gǔn)动的大部分(fēn)项目到期(qī)之后，经(jīng)过两三轮合同周(zhōu)期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业(yè)里真正能(néng)做到(dào)产品提价的公司很少(shǎo)，因为物(wù)业公(gōng)司很(hěn)容(róng)易一开始(shǐ)是(shì)挣钱的，后面(miàn)因为保季明宇是什么电视剧名称 季明宇是叶海山吗安这(zhè)些固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务(wù)没有特别好，客(kè)户(hù)没有那么满意，能做(zuò)到提价(jià)难度是非常大的。但是该(gāi)公司能在业内做到到期之后提价率比较高，这跟它的定(dìng)位和(hé)比较好的服务是有关系的。”他进一(yī)步强调。

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