导读

　　黄金二(èr)十年之后，当下(xià)中国(guó)地产(chǎn)步入大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况(kuàng)，据此判断中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否真的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房(fáng)屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较(jiào)发达(dá)国(guó)家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套(tào)房(fáng)，其中0.54套为(wèi)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然(rán)而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产(chǎn)市场的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为(wèi)户均一套房无法满(mǎn)足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流(liú)动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅(zhái)需求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户(hù)数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济(jì)板块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的(de)新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这(zhè)是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当(dāng)下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量(liàng)供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能(néng)级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来(lái)，各大城市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突(tū)然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或(huò)是仍(réng)然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数(shù)，回(huí)答当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)了(le)？据此判断未(wèi)来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户(hù)均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的直观(guān)判(pàn)断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业(yè)获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)中(zhōng)，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院(yuàn)等非住宅。总(zǒng)的算(suàn)下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处(chù)可以直接公布，一是每年(nián)商品住(zhù)宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民户均住宅(zhái)数量，我们主(zhǔ)要(yào)用到上述两组数据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住(zhù)宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能(néng)够得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步(bù)，根(gēn)据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品住宅比例，推(tuī)算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国(guó)存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一(yī)）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期房占比近9成(chéng)。本文去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的(de)期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房(fáng)套数。

　　以(yǐ)2022年(nián)商(shāng)品住宅现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周期(qī)在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特(tè)征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过(guò)继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因(yīn)此将租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手房加(jiā)总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅(zhái)的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期(qī)房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的三点(diǎn)含义

　　既(jì)然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一套房的程度，“户户(hù)有房”是否意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国(guó)地产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供需平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因素产生(shēng)的住宅需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普指出(chū)中国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说(shuō)户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭(tíng)住宅(zhái)品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大(dà)等问题(tí)，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的不便(biàn)和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住(zhù)宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独(dú)立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一居(jū)室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭(tíng)住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然(rán)这(zhè)与(yǔ)城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)面积不足19平方米，不及全国人均水平的一半。若去除20％的(de)公摊，可使(shǐ)用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即(jí)人均住宅建筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公(gōng)摊(tān)面(miàn)积后，中国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人(rén)口，所需要的住(zhù)宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求(qiú)主要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城(chéng)镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七(qī)普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因(yīn)户均人口规(guī)模(mó)的(de)缩小而增多。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国(guó)经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人(rén)，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口(kǒu)增长主要(yào)受益(yì)于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅和原公有住(zhù)宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)造(zào)时(shí)间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和原(yuán)公有住宅减少了(le)1282万户，住宅(zhái)净需(xū)求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品住宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经济适用(yòng)房和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着(zhe)城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公(gōng)有住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生活的(de)环境，背后的改(gǎi)善性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生(shēng)活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底(dǐ)的中央(yāng)经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指出(chū)支持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密(mì)切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错配(pèi)，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石(shí)。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在统计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可(kě)能超预期。

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